Сдвиг VantageScore на 20 пунктов отменён с 1 октября: досье 738/742

В моём ипотечном досье два балла. В кредитном отчёте, который заказал мой кредитный специалист, оказались оба набора баллов: средний по величине из трёх моих баллов Classic FICO — 742, а из трёх баллов VantageScore 4.0 — 738. Сумма кредита — $400 000: жильё стоит $500 000, первоначальный взнос — $100 000, так что отношение кредита к стоимости равно 80%. Срок — 30 лет, ставка фиксированная.

На большей части шкалы разница в четыре пункта на цену кредита не влияет. Fannie Mae и Freddie Mac устанавливают цену по диапазонам баллов, в основном шириной 20 пунктов, и такой небольшой разрыв важен тогда, когда между двумя баллами проходит граница диапазона. Одна из границ — 740: один мой балл чуть выше неё, другой чуть ниже.

Эти сетки просуществовали три недели. 30 сентября обе компании их отменили, и отмена действует с 1 октября. По опубликованным документам я разобрался, что это меняет для моего досье. Цифры относятся только к нему, и обобщать их нельзя, а вот сам метод подойдёт для любого досье.

Объявление и само правило появились в разных документах, и дата есть только в правиле.

Обе даты вступления в силу привязаны к моменту, когда кредитор передаёт кредит компании, а день, когда заёмщик подал заявку, не упоминается ни в одном из двух документов.

Мой столбец — 75,01–80,00%. Корректировка в нём растёт от 0,375% при балле 780 и выше до 2,750% при балле 639 и ниже, причём ступени неодинаковы. Проценты в таблице ниже взяты из матрицы, а суммы в долларах я рассчитал сам от остатка долга $400 000.

Моему баллу 742 по Classic FICO соответствует строка 740–759 с корректировкой 0,875%, а баллу 738 по VantageScore 4.0 — следующая строка, 720–739, с корректировкой 1,250%. В матрице сказано, что корректировки рассчитываются от остатка основного долга на момент приобретения кредита. Если принять этот остаток за $400 000, первая корректировка равна $3 500, вторая — $5 000.

Разница — 0,375 процентного пункта от суммы кредита, или $1 500. Заёмщик, три кредитных отчёта и дом в обоих случаях одни и те же. Различие в том, балл какой модели используется при передаче кредита.

Ни из одного прочитанного мной документа не следует, что эти $1 500 — комиссия, которую я плачу при закрытии сделки. В матрице сказано, что корректировки по сделкам с ценными бумагами списываются со счёта кредитора. Freddie Mac описывает свой вариант как разовую комиссию, которая начисляется и выставляется к оплате Seller (продавцу кредита) при продаже ипотечного кредита, а Seller — это и есть кредитор.

Ни в одном из двух документов не сказано, как кредитор возмещает этот расход за счёт заёмщика и возмещает ли полностью. Поэтому 0,375 процентного пункта я оставляю здесь в пунктах и долларах: любую процентную ставку, которую я к ним привязал бы, мне пришлось бы выдумать.

Документы подтверждают более узкий вывод: сбор существует, рассчитывается от остатка долга по кредиту, начисляется кредитору, а его размер зависит от того, какой строке соответствует балл. В матрице сказано также, что корректировки суммируются, так что эта таблица — одна из нескольких, которые могут применяться к одному кредиту, и я рассматриваю только её.

По некоторым кредитам корректировка не взимается вовсе. В матрице перечислены освобождения: для тех, кто покупает жильё впервые и чей доход, учитываемый при одобрении кредита, не превышает 100% медианного дохода по местности или 120% в районах с высокой стоимостью жилья, и для кредитов HomeReady. Исключение названо одно: корректировка за вариант с минимальным покрытием ипотечного страхования взимается и в этих случаях, если она применима. Я не отношусь ни к одной из этих групп. Если вы можете относиться к какой-то из них, сначала спросите именно об этом, а потом уже обо всём остальном.

Сетки Fannie Mae от 9 сентября на её странице, посвящённой ценообразованию, больше нет, а значений в её ячейках я не видел, поэтому привести их не могу. По Fannie Mae у меня есть описание HousingWire от 10 сентября, процитированное выше; там же добавлено, что верхней ступени FICO для кредитов на покупку, 780 и выше, соответствовала группа VantageScore от 800 и выше.

Из этого описания я могу сделать только косвенный вывод: если сдвиг работал так, как там сказано, балл 738 по VantageScore 4.0 оценивался бы так же, как балл 718 по Classic FICO. Сами значения для Classic FICO не менялись: в предыдущей матрице Fannie Mae, от 28 января 2026 года, во всех ячейках таблицы для кредитов на покупку стоят те же цифры. По этим значениям баллу 718 соответствует строка 700–719, а это 1,375%, или $5 500 при $400 000.

Из всего этого не следует, что одна модель даёт баллы ниже, чем другая. В моём досье балл VantageScore на четыре пункта ниже, и почему — я не знаю. В выдуманном досье, где баллы поменялись местами, 742 по VantageScore и 738 по Classic FICO, результат обратный: более выгодная строка единой сетки применяется к кредиту, при передаче которого использован VantageScore.

Получается, что выбор, от которого в моём случае зависят 0,375 процентного пункта, делает кредитор, причём по каждому кредиту отдельно. Как именно он решает, в документах не сказано.

Из этого следует ещё кое-что, и это уже мой собственный вывод: раз выбор делает каждый кредитор по каждому кредиту, два кредитора, получив одно и то же досье, могут использовать при передаче кредита разные модели. Если так, то, когда два ваших балла оказываются по разные стороны границы, стоит получить второе предложение — хотя ничто из сказанного здесь не означает, что оно окажется выгоднее.

С 1 октября изменилось немногое. Вот что осталось прежним.

• Значения в сетке не изменились. Таблица для кредитов на покупку совпадает с январской матрицей ячейка в ячейку, поэтому кредит, при передаче которого используется Classic FICO, оценивается как прежде; изменилось только то, какая строка применяется к кредиту с VantageScore 4.0.
• Ни в письме кредиторам, ни в бюллетене, ни на странице агентства не описано никаких изменений в расчёте какого-либо кредитного балла.
• Требование о трёх бюро остаётся в силе: кредитор, выбравший VantageScore 4.0, должен запросить этот балл в каждом из трёх кредитных бюро.
• Модель Classic FICO по-прежнему одобрена. Агентство сообщает, что рассчитывает в будущем от неё отказаться и что дата отказа не объявлена.
• Для кредитов с ручным андеррайтингом по-прежнему нужно использовать Classic FICO, а FICO Score 10T пока не принимается при передаче кредитов.

Скажется ли всё это на вашем кредите, зависит от того, в какие диапазоны попадают два ваших балла. Если оба репрезентативных балла находятся в одном диапазоне, например 745 и 751, выбор модели в этой таблице ничего не меняет: обоим соответствует 0,875%. Модель важна, когда баллы оказываются по разные стороны границы, причём границы неравноценны: в моём столбце ступень на отметке 740 составляет 0,375 процентного пункта, на отметке 720 — 0,125, а на отметке 760 — 0,250.

Порядок, в котором я действую, подойдёт для любого досье, а начинается он с двух вопросов, после которых всё остальное может оказаться ненужным.

Сначала я спрашиваю, будет ли кредит вообще продан Fannie Mae или Freddie Mac. Это сетки именно этих двух компаний, так что кредит, который не продаётся ни одной из них, по этой матрице не оценивается, и ничего из прочитанного мной к нему не относится.

Второй вопрос — действует ли освобождение. В моём случае нет.

Четвёртый шаг — найти свою строку. Это может сделать кто угодно, ведь матрица — общедоступный документ: столбец определяется отношением кредита к стоимости, строка — репрезентативным баллом.

И последнее: раз мои баллы оказались по разные стороны от 740, я прямо говорю об этом и спрашиваю, можно ли использовать при передаче кредита Classic FICO. По правилам выбор остаётся за кредитором, так что отказ — вполне законный ответ, и именно при отказе есть смысл посмотреть на предложение второго кредитора.

От ответа на вопрос о модели зависит, какая строка применяется. Если при передаче кредита используется Classic FICO, моему баллу 742 соответствует 0,875%, то есть $3 500 при $400 000. Если VantageScore 4.0, моему баллу 738 соответствует 1,250%, то есть $5 000, — на $500 меньше, чем 1,375%, или $5 500, в строке, которую Freddie Mac зачеркнул. В любом случае корректировка начисляется кредитору.

Разница в $1 500 между двумя ответами существует только потому, что баллы оказались по разные стороны от 740. Выбрать модель я не могу. Зато могу узнать, какая используется, и сам найти строку в таблице, причём и то и другое — до фиксации ставки по кредиту.

1 октября ни мои баллы, ни мои отчёты не изменились, и требование о трёх бюро осталось в силе. Моему баллу 738 в таблице теперь соответствует строка на одну выше, а выбор между 738 и 742 остался за кредитором, который делает его для каждого передаваемого кредита.

1. Что изменилось 1 октября 2026 года в ценообразовании Fannie Mae и Freddie Mac по ипотечным кредитам?

Обе компании перестали применять отдельные ценовые сетки к кредитам, при передаче которых используется VantageScore 4.0. Fannie Mae переиздала Lender Letter LL-2026-06 и матрицу корректировок цены на уровне кредита от 30 сентября 2026 года; они применяются к целым кредитам, приобретаемым Fannie Mae 1 октября 2026 года или позже, и к кредитам, включаемым в ипотечные ценные бумаги с датой выпуска 1 октября или позже. Freddie Mac выпустил Bulletin 2026-K, который применяется к ипотечным кредитам с Settlement Dates 1 октября 2026 года или позже. Теперь к обеим моделям применяется одна сетка, и значения в ней — те, что уже действовали для Classic FICO.

2. Что такое сдвиг VantageScore на 20 пунктов?

Так HousingWire описал отдельные сетки для VantageScore 4.0, которые существовали с 9 по 30 сентября 2026 года. 10 сентября издание сообщило, что корректировки цены, рассчитанные на FICO, применялись к VantageScore 4.0 на 20 пунктов выше, а верхней ступени FICO для кредитов на покупку, 780 и выше, соответствовала группа VantageScore от 800 и выше. Варианта этих сеток от Fannie Mae на её странице, посвящённой ценообразованию, больше нет, поэтому применительно к Fannie Mae описание опирается на сообщение HousingWire. Отменённая сетка Freddie Mac по-прежнему видна, в зачёркнутом виде, в редакции Exhibit 19 с выделенными правками, выпущенной вместе с Bulletin 2026-K, и её строки сдвинуты на 20 пунктов вверх относительно строк Classic FICO.

3. Каким строкам соответствуют балл 742 по Classic FICO и балл 738 по VantageScore 4.0 при отношении кредита к стоимости 80%?

В таблице для кредитов на покупку на срок более 15 лет, в столбце 75,01–80,00%, баллу 742 соответствует строка 740–759 с корректировкой 0,875%, а баллу 738 — строка 720–739 с корректировкой 1,250%. При остатке долга $400 000 это $3 500 и $5 000: разница — 0,375 процентного пункта, или $1 500. Эти цифры относятся к одному досье, и обобщать их нельзя.

4. Что сдвиг на 20 пунктов означал бы для балла 738 по VantageScore 4.0?

Для Fannie Mae ответ — это вывод из описания HousingWire, а не цифра, взятая из отменённой сетки: балл 738 оценивался бы так же, как 718 по Classic FICO, то есть по строке 700–719, а это 1,375%, или $5 500 при $400 000. В зачёркнутой сетке Freddie Mac в строке 720–739 стоят 1,375%, то есть цифры совпадают. В единой сетке тем же 738 соответствует 1,250%, или $5 000, — разница 0,125 процентного пункта, $500.

5. Платит ли заёмщик корректировку цены на уровне кредита?

По документам, сбор начисляется кредитору. В матрице Fannie Mae сказано, что корректировки по сделкам с ценными бумагами списываются со счёта кредитора, а Freddie Mac описывает свой сбор Credit Fee как разовую комиссию, которая начисляется и выставляется к оплате Seller при продаже ипотечного кредита. Ни в одном из двух документов не сказано, как кредитор перекладывает этот расход дальше, поэтому в этой статье я не пересчитываю его в процентную ставку.

6. Кто выбирает, какая модель будет использована при передаче кредита — Classic FICO или VantageScore 4.0?

Кредитор. На странице Федерального агентства по финансированию жилья о кредитных баллах сказано, что Fannie Mae и Freddie Mac разрешают кредиторам самим определять, какую модель использовать для каждого передаваемого кредита, причём ко всем заёмщикам по одному кредиту должна применяться одна и та же модель. Заёмщик выбирать не может, но может спросить, какая модель будет использована при передаче кредита и какой у него репрезентативный балл по этой модели.

7. Изменились ли 1 октября 2026 года сами кредитные баллы?

Ни в письме Fannie Mae кредиторам, ни в бюллетене Freddie Mac, ни на странице агентства не описано никаких изменений в расчёте какого-либо кредитного балла. С 1 октября изменились ценовые сетки, которые две компании применяют к кредиторам. Classic FICO остаётся одобренной моделью, баллы из всех трёх кредитных бюро по-прежнему обязательны, для кредитов с ручным андеррайтингом по-прежнему нужно использовать Classic FICO, а FICO Score 10T пока не принимается при передаче кредитов.

8. В каком случае выбор скоринговой модели не влияет на результат по этой таблице?

Когда оба репрезентативных балла попадают в один диапазон. Для досье с баллом 745 по одной модели и 751 по другой корректировка в обоих случаях составляет 0,875% при отношении кредита к стоимости 75,01–80,00%. Модель важна только тогда, когда два балла оказываются по разные стороны границы диапазона, причём ступени разные: в этом столбце ступень на отметке 740 составляет 0,375 процентного пункта, на отметке 720 — 0,125, а на отметке 760 — 0,250.