FHA Mortgagee Letter 2026-11: решающей станет модель с наименьшим баллом

Правило разнесено по четырём документам FHA: это письмо Mortgagee Letter, справочник Handbook 4000.1, руководство Preparedness Guide и документ Q&A.

В документе Q&A FHA приводит пример с двумя заёмщиками и тремя моделями, которые названы просто «тип скоринговой модели 1, 2 и 3». Какому обозначению соответствует какая модель, там не сказано, поэтому я оставляю обозначения FHA. Заёмщик 1 — это я. Пример условный: это иллюстрация FHA, за которой нет реального заявителя, и ничьего результата она не предсказывает.

Мои баллы в порядке Experian, Equifax, TransUnion:

• Модель типа 1: 580, 620, а в TransUnion балла нет
• Модель типа 2: 610, 650, 600
• Модель типа 3: 600, 640, 620

Первый шаг выполняется внутри каждой модели. FHA формулирует его коротко: «Средний из трёх, меньший из двух, один из одного». У модели типа 2 три балла, поэтому берётся средний по величине — 610. У модели типа 3 это 620. У модели типа 1 баллов только два, и остаётся меньший: 580.

На третьем шаге сравнивают уже заёмщиков. У Заёмщика 2 баллы по моделям 640, 670 и 655, то есть Borrower-Level Score 640. MDCS — это наименьший Borrower-Level Score среди всех заёмщиков по сделке: меньший из 580 и 640, то есть 580. В примере FHA восемнадцать ячеек, в семнадцати стоит балл, а MDCS берётся из одной: это балл Experian в самой слабой модели у заёмщика с более низкими баллами.

На втором шаге берётся минимум, а минимум при добавлении новых баллов может только остаться прежним или снизиться. Если представлена одна модель, выбранный по ней балл и есть Borrower-Level Score. Добавьте вторую — и ни один её балл, каким бы высоким он ни был, не сдвинет результат вверх. Мои 620 по модели типа 3 есть в отчёте и всё равно уступают 580.

Если бы по нам обоим была представлена только модель типа 2, первый шаг дал бы мне 610, а Заёмщику 2 — 670, и MDCS составил бы 610, на тридцать пунктов выше 580. В документах FHA такого варианта нет. Я сам вывел его из чисел FHA, и он ничего не говорит о том, как тот или иной кредитор стал бы или должен был бы выбирать. Он показывает, в какую сторону работает арифметика: если представить меньше моделей, результат по тому же досье не может оказаться ниже, чем при всех моделях сразу.

Чтобы пересчитать порог 580 в доллары, нужны два документа.

Уровни финансирования описаны в Mortgagee Letter — в той редакции пункта II.A.2.b.i справочника, которую вводит письмо. При MDCS ниже 500 финансирование, застрахованное FHA, недоступно. При MDCS от 500 до 579 отношение кредита к стоимости по сделке не может превышать 90%. При 580 и выше сделка «допускается к максимальному финансированию». Размер первоначального взноса в письме не указан. Там же сказано, что действующие пороги минимального кредитного балла не меняются независимо от типа модели, так что ни один порог не сдвинулся.

Цифры для сделок покупки взяты из Handbook 4000.1: отношение кредита к стоимости — не более 96,5% от Adjusted Value (скорректированной стоимости), а Minimum Required Investment (минимальный обязательный взнос) — не менее 3,5%.

При Adjusted Value в $300 000 эти 3,5% составляют $10 500. Потолок в 90% означает взнос не менее 10%, то есть $30 000. Разница — $19 500. При $250 000 получается $8 750 и $25 000, разница $16 250.

В моём примере балл равен ровно 580, а «580 и выше» включает и сами 580. Предположим, что балл Experian по модели типа 1 был бы 579; это мой гипотетический вариант, в документах FHA его нет. Тогда и первый, и второй шаг дали бы 579, и для сделки действовал бы потолок в 90%, хотя две другие мои модели по-прежнему показывали бы 610 и 620. При $300 000 минимальный взнос в $10 500 от взноса в $30 000 отделял бы один пункт в одном бюро по одной модели.

Это пороги, по которым FHA страхует кредит. Из них не следует, что какой-либо кредитор одобрит заявку при 500 или 580, а о требованиях отдельных кредиторов в этих документах ничего нет.

Второе место, где дополнительная модель может сыграть против заёмщика, — TOTAL Scorecard. О нём говорится в Preparedness Guide и в Q&A, а в Mortgagee Letter — нет.

В руководстве сказано: чтобы итоговым результатом был Accept, рекомендацию Accept должны получить все скоринговые модели, представленные в TOTAL, а если хотя бы одна получит Refer, итоговой рекомендацией будет Refer. Как и в случае с MDCS, исход определяет самая слабая из представленных моделей. Результат Refer не означает, что рассмотрение заявки закончено: в Q&A сказано, что такой кредит можно провести через ручной андеррайтинг по действующим требованиям, включая пороги MDCS, а 580 есть и в таблице коэффициентов для ручного андеррайтинга, которую приводит письмо. При балле ниже 580 коэффициенты долговой нагрузки не могут превышать 31/43, а для Energy Efficient Homes (энергоэффективных домов) — 33/45. При 580 и выше они могут доходить до 37/47, 40/40 или 40/50 на условиях, перечисленных в письме.

В тех же двух документах сказано, что к новым моделям применяются и установленные пороги MDCS — «500, 580 и 620», и эту фразу легко понять неправильно. Ни в одном из них не объясняется, к чему относится 620, а в Mortgagee Letter число 620 не упоминается вообще. В справочнике MDCS 620 упоминается как требование в одном узком случае. Указать в TOTAL индикатор Positive Rental Payment History (положительная история платежей за аренду) кредитор может, только если сделка — покупка, хотя бы один заёмщик покупает жильё впервые, MDCS не ниже 620 и хотя бы у одного заёмщика документально подтверждены платежи за аренду не менее $300 за предыдущие 12 месяцев.

Правило об истории аренды делает 620 условием для одного индикатора, а не минимальным баллом для кредита FHA. Имеет ли балл 620 в TOTAL ещё какое-либо значение, в этих документах не сказано. В моём примере условие не было бы выполнено: по одной из моделей балл равен 620, но справочник говорит об MDCS, а MDCS — 580.

Модели выбирает кредитор. В письме это сформулировано так: «Кредитор (Mortgagee) может представить один или несколько типов скоринговых моделей (Credit Score Model Type) при условии, что для всех заёмщиков используется один и тот же тип (или типы) модели». В Q&A добавлено, что FHA не рекомендует какой-то определённый тип модели, а в руководстве отмечено, что кредиторы, возможно, предпочтут представлять одну модель для всех заёмщиков.

В этих документах нет ничего, что позволяло бы заёмщику выбрать модель, и нигде не сказано, что его оценят по лучшей для него модели. В них сказано, что кредитор решает, какие типы моделей представлять, причём одни и те же для всех заёмщиков по кредиту, и что ко всем представленным моделям применяются и шаг «наименьший среди моделей», и правило, по которому Accept должна получить каждая модель.

Объединённый кредитный отчёт по трём бюро остаётся. FHA по-прежнему будет его требовать, и, как сказано в Q&A, кредитор должен получать его у независимого агентства потребительской отчётности. В отчёте, который хранится в материалах дела, должны быть все типы моделей, представленные при окончательной передаче данных в TOTAL.

Проверка MDCS не применяется к Streamline Refinances (упрощённому рефинансированию), Assumptions (переводу ипотеки на нового заёмщика) и ипотечным кредитам, застрахованным по статьям 247 и 248. Для рефинансирования, на которое она распространяется, предел на верхнем уровне финансирования — 97,75%, а при MDCS от 500 до 579 — те же 90%. Заёмщик, у которого балла нет вообще, допускается к максимальному финансированию, но его кредит должен пройти ручной андеррайтинг.

Если ваш балл близок к 500 или 580, стоит задать кредитному специалисту два вопроса и одну вещь проверить самостоятельно.

Спросите кредитного специалиста, когда будет присвоен номер дела FHA. Новый метод привязан к номерам дел, присвоенным 1 января 2027 года или позже. В Q&A сказано, что кредитор может аннулировать уже присвоенный номер дела и запросить новый в этот день или позже, чтобы подать заявку с новыми моделями. Делать ли это, решает кредитор.

В примере FHA три модели, три бюро и два заёмщика сводятся к MDCS 580 — меньшему из двух баллов, которые дала по моему досье модель типа 1. И второй, и третий шаг берут наименьшее число, поэтому ещё одна представленная модель не может сдвинуть результат вверх.

Mortgagee Letter 2026-11 оставляет пороги 500 и 580 прежними и сохраняет объединённый отчёт по трём бюро. Модели выбирает кредитор.

Зачем добавляются новые модели, FHA объясняет в разделе письма «Предыстория»: они используют данные о динамике кредитной истории и нетрадиционные кредитные данные, такие как платежи за аренду и коммунальные услуги, и потому «обеспечивают более высокую прогностическую силу». Это описание самой FHA, а окажется ли балл по какому-либо конкретному досье выше в этих моделях, в письме не сказано.

Для заёмщика с баллом около 580, чей номер дела FHA будет присвоен 1 января 2027 года или позже, доступный уровень финансирования будет зависеть от баллов в отчётах трёх бюро и от того, какие модели представит кредитор.

1. Когда вступит в силу письмо FHA Mortgagee Letter 2026-11?

Письмо датировано 8 октября 2026 года и будет применяться к номерам дел FHA, присвоенным 1 января 2027 года или позже. Оно распространяется на все программы FHA по страхованию ипотеки на односемейное жильё в рамках раздела II. До этой даты руководство Preparedness Guide от FHA предписывает кредиторам по-прежнему следовать действующим указаниям Handbook 4000.1 о кредитном отчёте.

2. Как FHA выберет один кредитный балл, если кредитор представит несколько моделей?

Письмо описывает три шага. Внутри каждого типа скоринговой модели кредитор берёт средний по величине из трёх разных баллов бюро, меньший из двух или единственный. По каждому заёмщику Borrower-Level Score — это наименьший из выбранных так баллов среди представленных моделей. Minimum Decision Credit Score, в свою очередь, — наименьший Borrower-Level Score среди всех заёмщиков по сделке.

3. Может ли решающий балл по кредиту FHA оказаться выше, если представить больше скоринговых моделей?

Нет. По правилу берётся наименьший балл среди представленных моделей, поэтому добавленная модель может оставить Minimum Decision Credit Score прежним или снизить его, но сдвинуть его вверх не может. В примере самой FHA баллы по моделям 580, 610 и 620 дают Borrower-Level Score 580.

4. Кто решает, какая скоринговая модель используется по кредиту FHA?

Кредитор. В письме сказано, что кредитор может представить один или несколько типов скоринговых моделей при условии, что для всех заёмщиков используется один и тот же тип или типы модели. В Q&A сказано, что FHA не рекомендует какой-то определённый тип модели. Выбирать модель заёмщику не позволяет ни один из документов.

5. Что означают пороги 500 и 580 для первоначального взноса по кредиту FHA?

Согласно письму, при Minimum Decision Credit Score ниже 500 финансирование, застрахованное FHA, недоступно, от 500 до 579 отношение кредита к стоимости не может превышать 90%, а при 580 и выше допускается максимальное финансирование. Handbook 4000.1 устанавливает для покупки максимум в 96,5% от Adjusted Value при Minimum Required Investment не менее 3,5%. При Adjusted Value в $300 000 это $10 500 против $30 000. Это пороги, по которым FHA страхует кредит, и они не говорят о том, что одобрит тот или иной кредитор.

6. Правда ли, что 620 — минимальный кредитный балл для кредита FHA?

Нет. В Mortgagee Letter число 620 не упоминается. Preparedness Guide и Q&A от FHA перечисляют пороги 500, 580 и 620, но не объясняют, к чему относится 620. В Handbook 4000.1 MDCS не ниже 620 — одно из условий, при которых в TOTAL Scorecard можно указать индикатор Positive Rental Payment History; остальные условия — сделка покупки, заёмщик, покупающий жильё впервые, и документально подтверждённая арендная плата не менее $300 за предыдущие 12 месяцев.

7. Будет ли FHA по-прежнему требовать объединённый кредитный отчёт по трём бюро?

Да. В письме сказано, что FHA по-прежнему будет требовать объединённый кредитный отчёт по трём бюро, а в Q&A — что кредитор должен получить его у независимого агентства потребительской отчётности. В отчёте, который хранится в материалах дела, должны быть все типы моделей, представленные при окончательной передаче данных в TOTAL.

8. Что будет, если одна из скоринговых моделей получит Refer в TOTAL Scorecard?

По Preparedness Guide от FHA, итоговым результатом будет Accept, только если рекомендацию Accept получит каждая скоринговая модель, представленная в TOTAL, а если Refer получит хотя бы одна модель, итоговой рекомендацией тоже будет Refer. В Q&A сказано, что кредит с результатом Refer можно провести через ручной андеррайтинг по действующим требованиям, включая установленные пороги MDCS.