Fannie и Freddie могут перейти на два кредитных отчёта: пример с баллами 702/718/741

Всё это — план, известный по сообщению в прессе. По состоянию на 5 октября у FHFA нет нового документа, который объявлял бы о таком изменении или предписывал его, а Selling Guide, руководство Fannie Mae для продавцов кредитов, по-прежнему требует, чтобы кредиторы запрашивали объединённый кредитный отчёт по трём бюро.

Ничего не изменилось, так что нового правила, которое нужно было бы объяснять, нет. Вместо этого я беру одного заёмщика с баллами 702, 718 и 741 в трёх бюро и применяю к нему правило выбора балла, которое записано в Selling Guide сейчас: сначала по всем трём отчётам, затем по каждой возможной паре. Это действующее правило, применённое к гипотетической ситуации, и речь идёт об одном-единственном примере. Ни в одном документе не сказано, каким было бы правило, если бы обязательными стали два отчёта.

Ни в одном из двух вариантов это изменение так и не вступило в силу. 29 февраля 2024 года FHFA увязало переход на два отчёта с запланированным отказом от модели Classic FICO, а 16 января 2025 года срок внедрения перенесли с четвёртого квартала 2025 года на дату, которую определят позже. Временная политика от 8 июля 2025 года разрешила кредиторам использовать либо VantageScore 4.0, либо Classic FICO в составе отчёта по трём бюро.

Отбор начинается с отдельного заёмщика: для каждого в итоге остаётся один балл. Если получены три кредитных балла, кредитор выбирает средний по величине, если два — меньший. В самом руководстве разобран случай с совпадением: баллы 700, 680, 680 дают 680. Если заёмщиков несколько, репрезентативным баллом по кредиту становится самый низкий из баллов, оставшихся у каждого из них.

Случай с двумя баллами уже прописан. Fannie Mae рекомендует получать по каждому заёмщику не меньше двух баллов, а в отдельном разделе допускает отчёт по заёмщику с традиционной кредитной историей, у которого она заморожена в одном из бюро, — при условии, что кредитные данные есть в двух бюро и что кредитор запрашивал отчёт по трём. Значит, правило «меньший из двух» уже применяется, когда по заёмщику приходят только два балла.

В примере один заёмщик и одна скоринговая модель, а баллы в трёх бюро — 702, 718 и 741. Бюро я называю A, B и C (в порядке перечисленных баллов), потому что ни в одном документе не сказано, данные каких двух бюро запрашивались бы при требовании о двух отчётах и кто бы их выбирал.

Применяю Selling Guide в нынешней редакции:

• Все три отчёта (702, 718, 741): баллов три, значит, кредитор берёт средний по величине. Репрезентативный балл — 718.
• Только бюро A и B (702, 718): баллов два, значит, берётся меньший — 702.
• Только бюро A и C (702, 741): снова меньший — 702.
• Только бюро B и C (718, 741): здесь меньший уже 718.

Ни в одном из четырёх расчётов 741 не становится репрезентативным баллом: по правилу среднего он отсекается как самый высокий, а по правилу «меньший из двух» всегда уступает второму баллу в паре. С баллом 702 всё наоборот: при трёх отчётах он вообще не учитывается, а при двух становится итоговым в двух парах из трёх. При трёх отчётах самый низкий балл отсекается вместе с самым высоким, а при двух отсекать нечего. Разброс результатов — 16 пунктов, от 718 до 702, и ни одна пара не даёт больше 718.

Последнее — арифметика, и она верна для любых трёх чисел: меньшее из любых двух — это либо среднее по величине, либо наименьшее из трёх. Это следует из правила в нынешней редакции, и прогнозом считать это нельзя: правило, которое применялось бы при требовании о двух отчётах, не написано.

Допустим, в бюро A балл был бы 698, а не 702. При трёх отчётах средним по величине остаётся 718, а диапазону по-прежнему соответствует 1,375%: балл 698 отсекается и на цену не влияет. По правилу «меньший из двух» любая пара с бюро A даёт 698, а это уже диапазон 680–699 и 1,750%. Разница в этой строке — 0,375 процентного пункта, и возникает она только из-за того, какие отчёты были запрошены.

Я полагаю, что три моих балла различаются потому, что данные обо мне в трёх бюро неодинаковы, но это моё умозаключение: ни один из приведённых здесь документов не объясняет, почему баллы в этом примере разные. Если в данных одного бюро есть ошибка, правило «средний из трёх» даёт некоторый запас прочности, потому что один нетипично низкий балл отсекается. Запас этот неполный: ошибка в том бюро, чей балл оказался средним, скажется в любом случае. А при правиле «меньший из двух» запаса прочности нет вовсе: какой балл даст отчёт с меньшим значением, таким и будет результат.

На сколько пунктов ошибка снижает балл, этот расчёт не показывает. Из примера видно только одно: чем меньше отчётов запрошено, тем больше может зависеть от любого из них.

По состоянию на 5 октября ни в одном документе не сказано, выйдет ли директива вообще, данные каких двух бюро запрашивались бы и кто бы их выбирал: кредитор, заёмщик или само правило. Не сказано также, сохранится ли правило «меньший из двух», с какой даты всё это начало бы действовать и останутся ли три отчёта допустимым вариантом.

С такими баллами за неделю до возможного объявления я поступил бы точно так же, как если бы никакой публикации не было.

Затем спросите кредитного специалиста, какая скоринговая модель используется для вашего кредита: для кредитов, которые продаются Fannie и Freddie, её выбирает кредитор. Спросите и о том, данные каких бюро войдут в заказываемый кредитный отчёт. По состоянию на 5 октября в правилах Fannie Mae записано, что кредитор запрашивает данные всех трёх.

Ни один из этих шагов не зависит от 12 октября. Проверить все три отчёта — правильный способ подготовиться и при правиле о трёх отчётах, и при правиле о двух, потому что заранее нельзя знать, какой отчёт окажется решающим.

По действующему правилу, когда баллы берутся из объединённого отчёта по трём бюро, а именно такой отчёт кредиторы должны запрашивать по руководству, репрезентативный балл в примере 702/718/741 равен 718. Если по тому же правилу взять только два отчёта, один раз выйдет 718 и дважды 702. Это всё, что показывает такой расчёт.

Что будет дальше, расчёт показать не может. Один человек сообщил Bloomberg, что директива планируется и что объявить о ней могут уже 12 октября. На странице самого FHFA, обновлённой на следующий день после этой публикации, такого не сказано, а переход на два отчёта, объявленный в 2022 году, не действует до сих пор.

Если что-то объявят, ищите в документе, какие отчёты требуются, какое правило выбора балла применяется и с какой даты всё это вступает в силу. По состоянию на 5 октября у FHFA нет нового документа, который объявлял бы о переходе на два отчёта или предписывал его, а Selling Guide компании Fannie Mae по-прежнему требует, чтобы кредиторы запрашивали все три отчёта.

1. Перешли ли Fannie Mae и Freddie Mac с трёх кредитных отчётов на два?

Нет. По состоянию на 5 октября 2026 года у Федерального агентства по финансированию жилья нет нового документа, который бы это предписывал. 1 октября Bloomberg сообщил, что агентство планирует обязать обе компании требовать кредитные данные двух бюро вместо трёх; издание сослалось на один неназванный источник, знакомый с этими планами. Selling Guide компании Fannie Mae по-прежнему требует, чтобы кредиторы запрашивали объединённый кредитный отчёт по трём бюро.

2. Вступает ли правило о двух отчётах в силу 12 октября?

Нет. 12 октября — самая ранняя дата возможного объявления, которую назвал источник Bloomberg. Она связана с отраслевой ипотечной конференцией в Чикаго, где директор агентства заявлен среди докладчиков. HousingWire, пересказывая Bloomberg, сообщил, что требование, как ожидается, вступит в силу через один–три месяца после объявления. Ни той, ни другой даты нет ни в одном документе агентства.

3. Как кредитор сводит три кредитных балла к одному по кредиту Fannie Mae?

По разделу Selling Guide от 22 апреля 2026 года у каждого заёмщика остаётся один балл: средний по величине, если получены три балла, и меньший, если получены два. Если заёмщиков несколько, репрезентативным кредитным баллом по кредиту становится самый низкий из этих баллов. Он используется при расчёте цены по всем кредитам.

4. Какой балл получился бы при 702/718/741, если отчётов всего два?

Если применить правило в нынешней редакции, пара 702 и 718 даёт 702, пара 702 и 741 — тоже 702, а пара 718 и 741 — 718. По всем трём отчётам у того же заёмщика выходит 718. Ни в одном документе не сказано, что при требовании о двух отчётах действовало бы правило «меньший из двух».

5. Был бы мой ипотечный балл ниже, если бы запрашивали только два отчёта?

Этого не может сказать никто: правило, которое применялось бы в таком случае, не написано, и ни в одном документе не сказано, данные каких двух бюро использовались бы и кто бы их выбирал. Посчитать можно только по правилу в нынешней редакции: какие бы два балла из трёх ни взять, меньший из них окажется либо средним по величине, либо наименьшим из трёх, но никогда не наибольшим.

6. Почему ошибка в одном бюро значит больше, когда отчётов запрашивают меньше?

При трёх баллах и правиле среднего один нетипично низкий балл отсекается и на результат не влияет. При двух баллах и правиле «меньший из двух», которое сейчас записано в Selling Guide, результатом становится балл из отчёта с меньшим значением. Чем меньше отчётов запрошено, тем больше может зависеть от каждого из них. О том, на сколько пунктов та или иная ошибка меняет балл, это ничего не говорит.

7. Разве требование о двух отчётах не утвердили ещё в 2022 году?

О переходе на два отчёта объявили 24 октября 2022 года. В пресс-релизе агентства от этого числа говорилось, что Fannie Mae и Freddie Mac «потребуют от кредиторов предоставлять кредитные отчёты двух из трёх общенациональных» бюро. В действие это изменение так и не ввели. В январе 2025 года срок внедрения заменили датой, которую определят позже, а временная политика, принятая в июле 2025 года, сохранила отчёт по трём бюро.

8. Что мне сделать перед подачей заявки на ипотеку этой осенью?

Получите отчёты во всех трёх бюро, сверьте их по каждому счёту и задолго до подачи заявки оспорьте каждую ошибку в том бюро, в чьём отчёте она нашлась. Затем спросите кредитного специалиста, какая скоринговая модель и данные каких бюро используются для вашего кредита. Готовиться нужно одинаково, объявят что-нибудь или нет.