Ручной андеррайтинг: одобрили без рейтинга

Кредитный специалист назвал это «refer». Не отказ. Refer. Автоматическая система посмотрела на моё досье и уклонилась от ответа, что на практике означало «нет», если только живой человек не возьмётся его прочитать.

Кредитной оценки у меня не было. Не плохой, а никакой: короткая кредитная история, которая перестала обновляться после закрытия старой карты, и ничего достаточно свежего, с чем могла бы работать модель. У автоматических систем есть маршруты для заявок без оценки, построенные на нетрадиционном кредите, но правила там жёстче, и по ним моя заявка одобрения не получила.

Через девять недель человек одобрил то же самое досье, с тем же доходом, под тот же дом, опираясь на двенадцать месяцев квитанций за аренду и папку коммунальных счетов — на доказательства, которых алгоритм увидеть не мог. У этого процесса есть название, ручной андеррайтинг, и почти никто не объясняет его, пока вы в нём уже не застряли. Вот как это выглядело на самом деле.

За фразой «компьютер сказал нет» стоит конкретный процесс, в котором можно разобраться.

Refer — это не отказ. Это различие оказалось самым полезным из всего, что я узнал: поначалу я воспринял refer именно как отказ и едва на этом не остановился. Оно означает, что досье сошло с автоматического пути. Можно ли его всё же одобрить, целиком зависит от того, делает ли ваш кредитор ручной андеррайтинг вообще, а делают его не все — по внутренней политике, а не по правилам программы.

Поэтому первый вопрос после refer — не «что мне исправить», а «проводите ли вы ручной андеррайтинг, а если нет — кто проводит?». Некоторые кредиторы просто скажут «нет», потому что автоматический путь у них единственный. Другой кредитор, работающий по тем же правилам, может взять заявку.

Недавние негативные события — ещё одна причина для ручного рассмотрения. Банкротство, обращение взыскания на жильё или короткая продажа в течение определённых периодов, а также недавние записи о долгах, переданных на взыскание, могут отправить на ручную проверку даже заявку с вполне приличной оценкой.

Есть ещё ситуации, где цифры формально укладываются в правила, но заявка выглядит нестандартно: доход, который нельзя подтвердить стандартным набором документов, DTI у самой границы, разрыв в трудовом стаже. И наконец, часть заявок получает refer по причинам, которые система не объясняет понятными заявителю словами, и это по-настоящему досадная категория.

В основе — нетрадиционный кредит. Там, где нет кредитной истории с оценкой, андеррайтер собирает картину из платёжных обязательств, которые обычно не попадают в отчёты кредитных бюро: аренда, коммунальные услуги, страховые взносы, счета за телефон, обучение. Каждое из них — подтверждение, и правила указывают, сколько их нужно и за какой срок по каждому должна быть история платежей.

Сколько именно — вопрос конкретной программы, и здесь общие статьи вводят людей в заблуждение. Требования Fannie Mae к займу с ручным андеррайтингом отличаются от требований её продукта HomeReady, а FHA задаёт свои; в этих программах различаются и число подтверждений, и требование подтвердить историю оплаты жилья. Цифры обычно выше, чем люди ожидают: руководство Fannie Mae по ручному андеррайтингу в целом ищет четыре подтверждения, HomeReady три, а FHA три, включая подходящее подтверждение оплаты жилья. В моей заявке было три подтверждения по той программе, которую использовал мой кредитор: двенадцать месяцев аренды по тысяче четыреста пятьдесят долларов в месяц, подтверждённые арендодателем и банковскими выписками, счёт за электричество на моё имя за тот же период и полис страхования арендатора с годовой оплатой.

Мой кредитный специалист считала аренду центральным элементом, и её логика была понятной. Кредитору, который решает, будете ли вы платить ипотеку, нужны доказательства по платежу, максимально похожему на ипотечный. Я не стал бы возводить это в универсальное правило, потому что не все программы требуют подтверждения оплаты жилья, но в моей заявке именно вокруг этого документа выстроилось всё остальное.

Это не бесплатная альтернатива.

С резервами всё иначе. Требования к резервам после закрытия сделки на ручном досье сильно различаются по программам и обстоятельствам. По правилам Fannie Mae при задокументированной истории платежей за жильё минимального требования к резервам может не быть вовсе, а если такой истории нет ни у одного заёмщика, могут потребовать двенадцать месяцев. Я задокументировал около трёх с половиной месяцев, и мой андеррайтер прямо назвала это компенсирующим фактором, но я не стал бы считать свою цифру ориентиром.

И это медленнее. Рассмотрение моей заявки заняло девять недель от подачи до разрешения на закрытие против четырёх-пяти, которые кредитный специалист назвала типичными для автоматического одобрения. Человек читает каждую страницу, задаёт вопросы и ждёт ответов, и каждый такой круг стоит нескольких дней.

Перечисляю, потому что мне такого списка заранее никто не дал.

• Двенадцать месяцев погашенных чеков за аренду плюс форму подтверждения аренды, заполненную арендодателем.
• Двенадцать месяцев выписок по коммунальному и страховому счетам с подтверждением своевременной оплаты.
• Налоговые декларации и формы W-2 за два года вместо более скромного набора документов о доходе, которого хватило бы при автоматическом одобрении.
• Банковские выписки по резервным средствам с письмами об источнике каждого поступления, кроме зарплаты.
• Письменное объяснение разрыва в моей кредитной истории, которое андеррайтер запросила напрямую.

Последний пункт меня удивил и оказался важным. Андеррайтеру нужно было не оправдание, а связный рассказ о том, почему у человека со стабильным доходом нет активных кредитных счетов. Моя история была обыденной: я закрыл карту, на два года уехал в другую страну и новых счетов не открывал. Изложенная простыми словами, она выглядела обычной жизненной ситуацией, а не признаком риска.

Для многих ответ — да, и ручной андеррайтинг тут неподходящий инструмент.

Допустим, ваша проблема — короткая кредитная история, которая за шесть месяцев может стать оцениваемой, если открыть счёт и дать ему вызреть. Если при этом вас не поджимают сроки по конкретному дому, подождать нередко дешевле и быстрее, чем идти на ручной андеррайтинг. Даст ли это другие условия, зависит от кредитора и от заявки. Два квартала ожидания, пока история станет оцениваемой, могут стоить больше, чем девять недель сбора документов.

Ручной андеррайтинг — верный инструмент, когда сроки жёсткие и кредитная история не успеет стать оцениваемой. Например, когда дом нужен сейчас, заканчивается аренда или приближается дата переезда. Он также подходит, когда кредитная история вообще не станет оцениваемой в ваши сроки, а это частая ситуация для тех, кто недавно приехал в США, и именно для неё существуют положения о нетрадиционном кредите.

Начинайте собирать документы до того, как они понадобятся. Самым трудным в моей заявке было доказать двенадцать месяцев аренды, потому что я платил банковским переводом без назначения платежа и восстанавливал всё по выпискам. Платить аренду способом, который оставляет след, с внятным назначением платежа, ничего не стоит, а будущую заявку это упрощает в разы. То же касается коммунальных счетов, оформленных на ваше имя, а не на соседа по квартире.

Спросите кредитора напрямую, проводит ли он ручной андеррайтинг, до подачи заявки и до любых платежей. Это вопрос политики, на который отвечают «да» или «нет», и, если задать его первым, вы сэкономите заявку, жёсткий запрос в кредитную историю и несколько недель, потраченных на то, чтобы услышать «нет».

И будьте терпеливы к вопросам. Ручной андеррайтер, который просит четвёртый документ, — не препятствие: это человек, который собирает основания для одобрения, и каждый вопрос — пробел, который он закрывает в вашу пользу. Такой взгляд на ситуацию мне действительно помог где-то на шестой неделе.

Через девять недель у меня были папка квитанций за аренду, письмо с объяснением, почему у платёжеспособного взрослого нет кредитных счетов, и одобрение на условиях, близких к тем, на которые я рассчитывал бы с кредитной оценкой.

Что бы я сказал тому, кому только что сообщили, что его заявка получила refer: это не отказ, а передача на ручное рассмотрение, и следующий вопрос — проводит ли ваш кредитор такой андеррайтинг вообще. Если нет — возможно, проводит другой. Если у вас есть двенадцать месяцев аренды, оплаченной так, что это можно подтвердить, и ещё несколько счетов на своё имя, у вас уже есть немалая часть того, что нужно ручному андеррайтеру, знали вы об этом или нет. Сколько подтверждений засчитывается и какие именно, определяет программа.

А если вы читаете это задолго до ипотеки, следующий шаг совсем прост. Платите аренду так, чтобы оставался след, держите больше одного счёта на своё имя, ведь программы обычно ищут три или четыре подтверждения, и держите открытым кредитный счёт, по которому регулярно передаются данные. Последнее я как раз и упустил: FICO нужен счёт, открытый не менее шести месяцев, с данными за последние шесть месяцев, поэтому счёта, который просто существует, но по которому перестали передавать данные, недостаточно. В моём случае карта с небольшими регулярными тратами сохранила бы кредитную историю оцениваемой, а девять недель стали следствием того, что я этого не сделал. Мои сроки и условия — это одна заявка, один кредитор и одна программа. Конкретные максимальные значения DTI и требования к резервам — вопросы к вашему кредитному специалисту, а не к статье.

1. Что такое ручной андеррайтинг по ипотеке?

Это проверка досье человеком вместо автоматической. Когда система автоматического андеррайтинга не поддерживает досье, она возвращает refer, и тогда человек решает, можно ли одобрить заём по документам, которые модель прочитать не могла.

2. Refer от автоматической системы означает, что мне отказали?

Нет. Refer означает, что досье сошло с автоматического пути и требует решения человека. Можно ли его всё же одобрить, зависит от того, делает ли ваш кредитор ручной андеррайтинг, и этот вопрос стоит задать до подачи заявки.

3. Можно ли получить ипотеку без кредитной оценки?

Это возможно через ручной андеррайтинг с использованием нетрадиционных подтверждений: аренды, коммунальных услуг, страховки. Моё досье опиралось на двенадцать месяцев подтверждённой аренды плюс счёт за электричество и полис страхования арендатора и было одобрено через девять недель.

4. Что считается нетрадиционным кредитом для ипотеки?

Платёжные обязательства, которые обычно не попадают в отчёты кредитных бюро: аренда, коммунальные услуги, страховые взносы, счета за телефон, обучение. Правила указывают, сколько подтверждений нужно и за какой срок по каждому должна быть история платежей, а история оплаты жилья обычно имеет наибольший вес.

5. Сложнее ли пройти по ручному андеррайтингу?

Требования жёстче. Максимальные значения DTI ниже, чем при автоматическом одобрении, для превышения нужны компенсирующие факторы, а требования к резервам обычно выше. Спросите у кредитного специалиста конкретные пределы вашей программы.

6. Сколько занимает ручной андеррайтинг?

Дольше автоматического одобрения, потому что человек читает каждую страницу и каждый вопрос добавляет несколько дней. У меня вышло девять недель против заявленных типичных четырёх-пяти, хотя сроки различаются по кредиторам и заявкам.

7. Не проще ли сделать историю оцениваемой вместо ручного андеррайтинга?

Часто да. Если ваша кредитная история может стать оцениваемой примерно за шесть месяцев, стоит открыть счёт и дать ему вызреть, а жёсткого срока у вас нет, это обычно даёт лучшие условия, чем ручной андеррайтинг. Ручной андеррайтинг подходит, когда срок жёсткий или история оцениваемой не станет.