El desfase de 20 puntos de VantageScore se elimino el 1 de octubre: un expediente con puntajes de 738 y 742

En mi expediente hipotecario aparecen dos numeros. El reporte de credito que pidio mi oficial de prestamo llego con los dos juegos de puntajes: el de en medio de mis tres puntajes Classic FICO es 742 y el de en medio de mis tres puntajes VantageScore 4.0 es 738. El prestamo es de $400,000 para una compra de $500,000 con $100,000 de enganche, es decir, un loan-to-value de 80 por ciento, a tasa fija y a 30 años.

En casi toda la escala, cuatro puntos de diferencia no cuestan nada. Fannie Mae y Freddie Mac fijan el precio de los prestamos por rangos de puntaje, casi todos de 20 puntos, y una diferencia tan pequeña cuenta cuando el limite entre dos rangos queda justo entre los dos puntajes. Uno de esos limites es 740: uno de mis numeros esta apenas por encima y el otro, apenas por debajo.

Esas tablas duraron tres semanas. El 30 de septiembre las dos empresas las eliminaron, con vigencia desde el 1 de octubre. Con los documentos publicados calcule lo que eso significa para mi propio expediente. Las cifras son de este expediente y no constituyen un resultado general; el metodo sirve para cualquier otro.

El anuncio y la regla llegaron en documentos distintos, y solo la regla tiene fecha.

Las dos fechas de vigencia se refieren al momento en que el prestamista le entrega el prestamo a la empresa, y ninguna menciona el dia en que se solicito el prestamo.

Mi columna es la de 75.01 a 80.00 por ciento. Va de 0.375 por ciento para 780 o mas a 2.750 por ciento para 639 o menos, con saltos de distinto tamaño. Los porcentajes de la tabla siguiente son los de la matriz; la columna en dolares es un calculo mio sobre un saldo de $400,000.

Mi Classic FICO de 742 queda en el rango de 740 a 759, con 0.875 por ciento, y mi VantageScore 4.0 de 738 queda una fila mas abajo, en el de 720 a 739, con 1.250 por ciento. La matriz indica que los ajustes se calculan sobre el saldo de capital al momento de la adquisicion. Si tomo $400,000 como ese saldo, el primero es de $3,500 y el segundo, de $5,000.

La diferencia es de 0.375 puntos del prestamo, o $1,500. El solicitante, los tres reportes de credito y la casa son los mismos en los dos casos. Lo que cambia es el modelo cuyo numero acompaña al prestamo en el momento de la venta.

Nada de lo que he leido convierte esos $1,500 en un cargo que yo pague en el cierre. La matriz dice que, en las operaciones con valores, los ajustes se debitan de la cuenta del prestamista. Freddie Mac describe el suyo como un cargo unico que se le aplica y se le factura al Seller cuando se vende la hipoteca, y el Seller, el vendedor, es el prestamista.

Ninguno de los dos documentos dice como le traslada el prestamista ese costo al solicitante, ni si se lo traslada completo. Por eso aqui los 0.375 puntos siguen expresados en puntos y en dolares: cualquier tasa de interes que yo les asignara seria un numero inventado por mi.

Lo que los documentos si permiten afirmar es mas limitado: el cargo existe, se calcula sobre el saldo del prestamo, se le cobra al prestamista y su monto depende del rango en que quede el puntaje. La matriz dice ademas que los ajustes son acumulativos, asi que esta tabla es una de varias que pueden aplicarse a un mismo prestamo, y la unica que estoy revisando.

Hay prestamos a los que el ajuste no se les cobra. La matriz enumera exenciones para quienes compran su primera vivienda y tienen un ingreso calificable de hasta el 100 por ciento del ingreso medio del area, o el 120 por ciento en zonas de alto costo, y para los prestamos HomeReady. Señala una excepcion: el ajuste por la opcion de cobertura minima de seguro hipotecario se sigue cobrando cuando corresponde. Yo no pertenezco a ninguno de los dos grupos. Si tu podrias estar en alguno, pregunta por eso antes que por cualquier otra cosa de este articulo.

La tabla de Fannie Mae del 9 de septiembre ya no esta en su pagina de precios y, como no lei sus celdas, no puedo citarlas. Para Fannie Mae cuento con la descripcion de HousingWire del 10 de septiembre, citada arriba, que agregaba que el rango mas alto de compra con FICO, de 780 o mas, correspondia a un rango de VantageScore de 800 o mas.

A partir de esa descripcion solo puedo hacer una inferencia: si el desfase funcionaba como ahi se dice, a un VantageScore 4.0 de 738 se le habria aplicado el precio de un Classic FICO de 718. Las cifras de Classic FICO no han cambiado, porque la matriz anterior de Fannie Mae, con fecha 01.28.2026, tiene el mismo valor en cada celda de la tabla de compra. Con esas cifras, un 718 queda en el rango de 700 a 719, con 1.375 por ciento, o $5,500 sobre $400,000.

Nada de esto quiere decir que un modelo produzca numeros mas bajos que el otro. En mi expediente el VantageScore es cuatro puntos menor, y no se por que. En un expediente inventado con los numeros al reves, un VantageScore de 742 y un Classic FICO de 738, el resultado se invierte y es el prestamo vendido con VantageScore el que queda en la fila mas favorable de la tabla unica.

Asi, una decision que en mi prestamo equivale a 0.375 puntos queda en manos del prestamista, prestamo por prestamo. Los documentos no dicen como la toma.

Hay una consecuencia que es inferencia mia: como la decision es de cada prestamista y se toma en cada prestamo, dos prestamistas que evaluen el mismo expediente podrian venderlo con modelos distintos. De ser asi, vale la pena pedir una segunda cotizacion cuando tus dos numeros quedan a uno y otro lado de un limite, aunque nada de lo dicho aqui indica que la segunda vaya a ser mas favorable.

El cambio del 1 de octubre fue acotado. Todo lo siguiente quedo como estaba.

• Las cifras de la tabla no cambiaron. La tabla de compra coincide celda por celda con la de la matriz de enero, asi que el precio de un prestamo vendido con Classic FICO es el de antes, y lo que cambio es la fila que le toca a un prestamo con VantageScore 4.0.
• Nada en la carta a prestamistas, en el boletin ni en la pagina de la agencia describe un cambio en la forma de calcular ningun puntaje de credito.
• Se siguen exigiendo los tres buros: el prestamista que opte por VantageScore 4.0 debe pedirlo a cada uno de los tres buros de credito.
• Classic FICO sigue aprobado. La agencia dice que espera retirarlo mas adelante y que no se ha anunciado ninguna fecha de retiro.
• Los prestamos con evaluacion manual de riesgo deben seguir usando Classic FICO, y por ahora no se pueden vender prestamos con FICO Score 10T.

Que algo de esto afecte tu prestamo depende de donde queden tus dos numeros. Si los dos puntajes representativos estan en el mismo rango, digamos 745 y 751, el modelo da igual en esta tabla, porque a ambos les corresponde 0.875 por ciento. El modelo importa cuando los numeros quedan a uno y otro lado de un limite, y no todos los limites pesan igual: en mi columna el salto en 740 es de 0.375 puntos, el de 720 es de 0.125 puntos y el de 760 es de 0.250 puntos.

El orden que sigo sirve para cualquier expediente, y empieza por las dos preguntas que pueden volver innecesario todo lo demas.

Primero pregunto si el prestamo de verdad se va a vender a Fannie Mae o a Freddie Mac. Estas tablas son de esas dos empresas, asi que esta matriz no se aplica a un prestamo que no se vende a ninguna de las dos, y nada de lo que lei para este articulo trata ese caso.

Segundo, pregunto si aplica alguna exencion. En mi caso, no.

Cuarto, busco mi propia fila, algo que cualquiera puede hacer porque la matriz es un documento publico: el loan-to-value indica la columna y el puntaje representativo, la fila.

Por ultimo, como mis numeros quedan a uno y otro lado de 740, lo digo y pregunto si el prestamo se puede vender con Classic FICO. Las reglas le dejan esa decision al prestamista, asi que un no es una respuesta legitima, y es justo entonces cuando la cotizacion de un segundo prestamista sirve para comparar.

La respuesta sobre el modelo determina que fila se aplica. Si el prestamo se vende con Classic FICO, a mi 742 le corresponde 0.875 por ciento, $3,500 sobre $400,000. Si se vende con VantageScore 4.0, a mi 738 le corresponde 1.250 por ciento, $5,000, es decir, $500 menos que el 1.375 por ciento, $5,500, de la fila que Freddie Mac tacho. En cualquiera de los dos casos, el cargo se le cobra al prestamista.

Los $1,500 que separan una respuesta de la otra existen solo porque mis dos numeros quedaron en lados distintos de 740. No puedo elegir el modelo. Si puedo averiguar cual se esta usando y leer la fila yo mismo, y puedo hacer ambas cosas antes de que se bloquee la tasa del prestamo.

El 1 de octubre no cambio ninguno de mis puntajes ni de mis reportes, y mantuvo el requisito de los tres buros. Lo que hizo fue poner mi 738 una fila mas arriba en una tabla, y la decision entre el 738 y el 742 siguio en manos del prestamista, que la toma en cada prestamo que vende.

1. ¿Que cambio el 1 de octubre de 2026 en los precios hipotecarios de Fannie Mae y Freddie Mac?

Las dos empresas dejaron de usar tablas de precios separadas para los prestamos vendidos con VantageScore 4.0. Fannie Mae volvio a emitir la Lender Letter LL-2026-06 y una Matriz de Ajuste de Precio a Nivel de Prestamo con fecha 09.30.2026, vigentes para los prestamos completos comprados a partir del 1 de octubre de 2026 y para los prestamos incorporados a valores respaldados por hipotecas con fecha de emision a partir del 1 de octubre. Freddie Mac emitio el Bulletin 2026-K, vigente para las hipotecas con Settlement Dates a partir del 1 de octubre de 2026. Ahora se aplica una sola tabla con cualquiera de los dos modelos, y sus cifras son las de Classic FICO que ya existian.

2. ¿Que era el desfase de 20 puntos de VantageScore?

Es la forma en que HousingWire describio las tablas separadas para VantageScore 4.0 que existieron del 9 al 30 de septiembre de 2026. HousingWire informo el 10 de septiembre que los ajustes de precio diseñados para FICO se aplicaban 20 puntos mas arriba en VantageScore 4.0, de modo que el rango mas alto de compra con FICO, de 780 o mas, correspondia a un rango de VantageScore de 800 o mas. La version de Fannie Mae de esas tablas ya no esta en su pagina de precios, asi que en el caso de Fannie Mae la descripcion se apoya en la nota de HousingWire. La tabla eliminada de Freddie Mac todavia se puede ver, tachada, en el Exhibit 19 con los cambios marcados que se emitio junto con el Bulletin 2026-K, y sus filas estan 20 puntos por encima de las de Classic FICO.

3. ¿Que fila de la tabla de precios les toca a un Classic FICO de 742 y a un VantageScore 4.0 de 738 con loan-to-value de 80 por ciento?

En la tabla de compra para plazos de mas de 15 años, en la columna de 75.01 a 80.00 por ciento, el 742 queda en la fila de 740 a 759, con 0.875 por ciento, y el 738 en la de 720 a 739, con 1.250 por ciento. Sobre un saldo de $400,000 son $3,500 y $5,000, una diferencia de 0.375 puntos, o $1,500. Estas cifras son de un solo expediente y no un resultado general.

4. ¿Como habria quedado un VantageScore 4.0 de 738 con el desfase de 20 puntos?

En el caso de Fannie Mae, la respuesta es una inferencia a partir de la descripcion de HousingWire y no una lectura de la tabla ya reemplazada: a un 738 se le habria aplicado el precio de un Classic FICO de 718, que queda en la fila de 700 a 719, con 1.375 por ciento, o $5,500 sobre $400,000. La tabla tachada de Freddie Mac muestra 1.375 por ciento en su fila de 720 a 739, lo cual coincide. En la tabla unica, a ese mismo 738 le corresponde 1.250 por ciento, o $5,000, una diferencia de 0.125 puntos, $500.

5. ¿El solicitante paga el ajuste de precio a nivel de prestamo?

Los documentos dicen que el cargo se le cobra al prestamista. La matriz de Fannie Mae dice que, en las operaciones con valores, los ajustes se debitan de la cuenta del prestamista, y Freddie Mac describe su Credit Fee como un cargo unico que se le aplica y se le factura al Seller cuando se vende la hipoteca. Ninguno de los dos documentos dice como traslada el prestamista ese costo, y por eso este articulo no lo convierte en tasa de interes.

6. ¿Quien decide si un prestamo se vende con Classic FICO o con VantageScore 4.0?

El prestamista. La pagina de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda sobre puntajes de credito dice que Fannie Mae y Freddie Mac permiten que los prestamistas determinen que modelo usar en cada prestamo que les venden, y el mismo modelo debe usarse para todos los solicitantes de un mismo prestamo. El solicitante no puede elegir, pero si puede preguntar con que modelo se va a vender el prestamo y cual es su puntaje representativo en ese modelo.

7. ¿Cambiaron los propios puntajes de credito el 1 de octubre de 2026?

Nada en la carta a prestamistas de Fannie Mae, en el boletin de Freddie Mac ni en la pagina de la agencia describe un cambio en la forma de calcular ningun puntaje de credito. El cambio del 1 de octubre esta en las tablas de precios que dos empresas les aplican a los prestamistas. Classic FICO sigue aprobado, se siguen exigiendo puntajes de los tres buros de credito, los prestamos con evaluacion manual de riesgo deben seguir usando Classic FICO y por ahora no se pueden vender prestamos con FICO Score 10T.

8. ¿Cuando da igual el modelo de puntaje en esta tabla de precios?

Cuando los dos puntajes representativos quedan en el mismo rango. A un expediente con 745 en un modelo y 751 en el otro le corresponde 0.875 por ciento con cualquiera de los dos, con loan-to-value de 75.01 a 80.00 por ciento. El modelo importa solo cuando los dos numeros quedan a uno y otro lado de un limite de rango, y los saltos no son iguales: en esa columna el de 740 es de 0.375 puntos, el de 720 es de 0.125 puntos y el de 760 es de 0.250 puntos.