Fannie y Freddie podrian pasar a dos reportes de credito: un expediente 702/718/741

Todo eso es un plan difundido por la prensa. Al 5 de octubre no existe ningun documento nuevo de la FHFA que anuncie u ordene ese cambio, y la Selling Guide de Fannie Mae sigue exigiendo que los prestamistas soliciten un reporte de credito combinado de los tres buros.

Nada ha cambiado, asi que no hay regla nueva que explicar. Lo que hago es tomar un expediente con puntajes de 702, 718 y 741 en los buros y aplicarle la regla de seleccion de puntaje que hoy figura en la Selling Guide: primero con los tres reportes y despues con cada par posible. Eso es la regla vigente aplicada a un caso hipotetico, y describe un solo expediente. Ningun documento dice cual seria la regla si el requisito pasara a ser de dos reportes.

Ninguna de las dos versiones llego a entrar en vigor. El 29 de febrero de 2024 la FHFA hizo coincidir el cambio a dos reportes con la transicion prevista para dejar atras el modelo Classic FICO, y el 16 de enero de 2025 la fecha de implementacion paso del cuarto trimestre de 2025 a una fecha por determinar. Una politica provisional del 8 de julio de 2025 permitio a los prestamistas usar VantageScore 4.0 o Classic FICO, obtenidos a traves del reporte de tres buros.

La seleccion empieza por cada solicitante, que queda con un solo puntaje. Cuando se obtienen tres puntajes de credito, el prestamista elige el de en medio; cuando se obtienen dos, el menor. El ejemplo de empate que da la propia guia es 700, 680, 680, cuyo resultado es 680. Si hay mas de un solicitante, el mas bajo de sus puntajes individuales pasa a ser el puntaje representativo del prestamo.

El caso de dos puntajes ya esta contemplado. Fannie Mae recomienda obtener al menos dos puntajes por solicitante, y otro apartado de la guia admite un reporte cuando un solicitante con credito tradicional tiene congelado su credito en uno de los buros, siempre que haya datos de credito de dos buros y que el prestamista haya solicitado el reporte de tres buros. Es decir, el menor de dos ya se aplica cuando de un expediente solo se obtienen dos puntajes.

El expediente tiene un solo solicitante y un solo modelo de puntaje, y sus tres puntajes de buro son 702, 718 y 741. Llamo A, B y C a los buros, en ese orden, porque ningun documento dice cuales serian los dos buros consultados con un requisito de dos reportes ni quien los elegiria.

Si se aplica la Selling Guide tal como esta redactada:

• Los tres reportes (702, 718, 741): hay tres puntajes, asi que el prestamista toma el de en medio. El puntaje representativo es 718.
• Solo los buros A y B (702, 718): hay dos puntajes, asi que se toma el menor, 702.
• Solo los buros A y C (702, 741): otra vez el menor, 702.
• Solo los buros B y C (718, 741): ahora el menor es 718.

En los cuatro calculos el 741 nunca es el puntaje representativo: con la regla del puntaje de en medio queda descartado por ser el mas alto, y con la del menor de dos siempre pierde frente al otro puntaje del par. Al 702 le pasa lo contrario: de no contar para nada pasa a ser el resultado en dos de los tres pares. Con tres reportes, el numero mas bajo se descarta junto con el mas alto; con dos, no hay nada que descartar. Los resultados abarcan 16 puntos, de 718 a 702, y ningun par da un numero superior a 718.

Esto ultimo es pura aritmetica y vale para tres numeros cualesquiera: el menor de cualquier par es o el de en medio o el mas bajo de los tres. Se desprende de la regla tal como esta redactada hoy y no sirve como pronostico, porque la regla que se aplicaria con un requisito de dos reportes aun no se ha escrito.

Supon que el buro A diera 698 en vez de 702. Con tres reportes, el de en medio sigue siendo 718 y el rango sigue siendo el de 1.375%; el 698 se descarta y no llega a influir en el precio. Con el menor de dos, cualquiera de los dos pares que incluyen al buro A da 698, que entra en el rango de 680 a 699, con 1.750%. La diferencia en esa fila es de 0.375 puntos porcentuales, y lo unico que cambia es cuales reportes se consultaron.

Infiero que mis tres numeros difieren porque los tres buros no tienen la misma informacion sobre mi; ningun documento de los citados aqui dice por que difieren los puntajes de este expediente. Si el reporte de un buro contiene un error, la regla del puntaje de en medio de tres da cierto margen de proteccion, porque un puntaje bajo aislado se descarta. Esa proteccion es parcial: un error en el buro cuyo puntaje resulta ser el de en medio cuenta de todos modos. Con el menor de dos no hay ninguna proteccion, y el resultado es el puntaje del reporte mas bajo.

Nada de esto mide cuantos puntos cuesta un error. El expediente solo muestra que cuantos menos reportes se consultan, mas puede decidir uno solo de ellos.

Al 5 de octubre, ningun documento aclara si llegara a emitirse una directiva, cuales serian los dos buros consultados ni si los elegiria el prestamista, el solicitante o la propia regla. Tampoco dice ninguno si el menor de dos se mantiene, cuando entraria en vigor todo esto o si los tres reportes seguirian siendo una opcion.

Con un expediente como este, y en la semana previa a un posible anuncio, yo haria lo mismo que si no se hubiera publicado ninguna nota.

Despues preguntale al oficial de prestamo que modelo de puntaje se esta usando en tu prestamo; en los prestamos que se venden a Fannie y Freddie lo elige el prestamista. Preguntale tambien que buros incluye el reporte de credito que se va a pedir. Al 5 de octubre, la regla escrita de Fannie Mae es que el prestamista solicita los tres.

Ninguno de estos pasos depende del 12 de octubre. Revisar los tres reportes es la preparacion adecuada tanto con una regla de tres reportes como con una de dos, porque no puedes saber de antemano cual sera el que termine decidiendo.

Con la regla vigente, y con los puntajes del reporte combinado de los tres buros que la guia obliga a los prestamistas a solicitar, al expediente 702/718/741 le corresponde un 718. Con esa misma regla aplicada a solo dos reportes, le corresponde un 718 una vez y un 702 dos veces. Eso es todo lo que muestra el ejercicio.

El ejercicio no puede mostrar lo que pasara despues. Una persona le dijo a Bloomberg que se planea una directiva y que el anuncio podria llegar tan pronto como el 12 de octubre. La pagina de la propia FHFA, actualizada un dia despues de esa nota, no lo dice, y el cambio a dos reportes anunciado en 2022 sigue sin entrar en vigor.

Si se anuncia algo, busca en el documento que reportes se exigen, que regla de seleccion de puntaje se aplica y en que fecha entra en vigor. Al 5 de octubre no existe ningun documento nuevo de la FHFA que anuncie u ordene un cambio a dos reportes, y la Selling Guide de Fannie Mae sigue exigiendo que los prestamistas soliciten los tres.

1. ¿Fannie Mae y Freddie Mac ya pasaron de tres reportes de credito a dos?

No. Al 5 de octubre de 2026 no existe ningun documento nuevo de la Agencia Federal de Financiamiento de la Vivienda que lo ordene. Bloomberg informo el 1 de octubre, citando a una sola persona no identificada y al tanto de los planes, que la agencia planea dar instrucciones a las dos empresas para que exijan datos de credito de dos buros en lugar de tres. La Selling Guide de Fannie Mae sigue exigiendo que los prestamistas soliciten un reporte de credito combinado de los tres buros.

2. ¿El 12 de octubre es la fecha en que entra en vigor una regla de dos reportes?

No. El 12 de octubre es la fecha mas temprana que la fuente de Bloomberg dio para un posible anuncio, y esta ligada a una conferencia de la industria hipotecaria en Chicago en la que el director de la agencia figura como orador. HousingWire, al hacerse eco de Bloomberg, señalo que se espera que el requisito entre en vigor entre uno y tres meses despues de anunciarse. Ninguna de las dos fechas aparece en documento alguno de la agencia.

3. ¿Como convierte un prestamista tres puntajes de credito en uno solo para un prestamo de Fannie Mae?

Segun el apartado de la Selling Guide fechado el 22 de abril de 2026, cada solicitante queda con un solo puntaje: el de en medio cuando se obtienen tres y el menor cuando se obtienen dos. Si hay mas de un solicitante, el mas bajo de esos puntajes individuales es el puntaje de credito representativo del prestamo. Ese puntaje se usa para determinar el precio de todos los prestamos.

4. ¿Que puntaje le corresponderia a un expediente 702/718/741 con solo dos reportes?

Si se aplica la regla tal como esta redactada hoy, el par 702 y 718 da 702, el par 702 y 741 da 702, y el par 718 y 741 da 718. Con los tres reportes, al mismo expediente le corresponde un 718. Ningun documento dice que el menor de dos seria la regla con un requisito de dos reportes.

5. ¿Mi puntaje para la hipoteca seria mas bajo si solo se consultaran dos reportes?

Nadie puede decirlo, porque la regla que se aplicaria aun no se ha escrito y ningun documento dice cuales serian los dos buros ni quien los elegiria. El unico calculo posible es con la regla tal como esta redactada hoy: el menor de dos puntajes cualesquiera es o el de en medio o el mas bajo de los tres, nunca el mas alto.

6. ¿Por que un error en un buro pesa mas cuando se consultan menos reportes?

Con tres puntajes y la regla del puntaje de en medio, un puntaje bajo aislado se descarta y no decide el resultado. Con dos puntajes y la regla del menor de dos que hoy figura en la Selling Guide, el resultado es el puntaje del reporte mas bajo. Cuantos menos reportes se consultan, mas puede decidir uno solo de ellos. Esto no dice nada sobre cuantos puntos representa un error.

7. ¿No se habia aprobado ya un requisito de dos reportes en 2022?

El 24 de octubre de 2022 se anuncio un cambio a dos reportes. El comunicado de prensa que la agencia publico ese dia decia que Fannie Mae y Freddie Mac "exigiran a los prestamistas que proporcionen reportes de credito de dos de los tres" buros nacionales. Nunca entro en vigor. En enero de 2025 la fecha de implementacion paso a ser una fecha por determinar, y una politica provisional de julio de 2025 mantuvo el reporte de tres buros.

8. ¿Que debo hacer antes de solicitar una hipoteca este otoño?

Pide tus reportes a los tres buros, comparalos cuenta por cuenta y disputa cualquier error ante el buro en cuyo reporte aparezca, mucho antes de presentar la solicitud. Despues preguntale al oficial de prestamo que modelo de puntaje y que buros se estan usando en tu prestamo. Esa preparacion es la misma tanto si se anuncia algo como si no.