Mortgagee Letter 2026-11 de FHA: se tomara el puntaje mas bajo entre los modelos

La regla esta dispersa en cuatro documentos de FHA: la Mortgagee Letter, el Handbook 4000.1, la Preparedness Guide y el documento de preguntas y respuestas (Q&A).

El Q&A de FHA incluye un ejemplo con dos solicitantes y tres modelos, identificados solo como Score Model Type (tipo de modelo de puntaje) 1, 2 y 3. No dice cual etiqueta corresponde a cada modelo, asi que conservo las de FHA. Yo soy el Solicitante 1. El expediente es una ilustracion de FHA, sin ningun solicitante real detras, y no pronostica el resultado de nadie.

Mis puntajes, en el orden Experian, Equifax y TransUnion:

• Tipo de modelo 1: 580, 620 y sin puntaje en TransUnion
• Tipo de modelo 2: 610, 650, 600
• Tipo de modelo 3: 600, 640, 620

El paso uno se hace dentro de cada modelo. FHA lo resume asi: "El de en medio de tres, el menor de dos o el unico cuando hay uno". El Tipo de modelo 2 tiene tres puntajes, asi que queda el de en medio, 610. Del Tipo de modelo 3 queda 620. El Tipo de modelo 1 solo tiene dos, asi que vale el menor: 580.

El paso tres compara a los solicitantes entre si. El Solicitante 2 tiene 640, 670 y 655 segun el modelo, lo que le da un Borrower-Level Score de 640. El MDCS es el Borrower-Level Score mas bajo entre todos los solicitantes de la transaccion: el menor entre 580 y 640, es decir, 580. El ejemplo de FHA tiene dieciocho casillas, diecisiete de ellas con un puntaje, y el MDCS proviene de una sola: el puntaje de Experian en el modelo mas bajo del expediente mas bajo de los dos.

El paso dos toma un minimo, y un minimo solo puede mantenerse o bajar cuando se agregan puntajes al conjunto. Si se presenta un solo modelo, el puntaje seleccionado de ese modelo es el Borrower-Level Score. Si se agrega un segundo, ninguno de sus puntajes, por alto que sea, puede mover el resultado hacia arriba. Mi 620 del Tipo de modelo 3 esta en el reporte y aun asi pierde frente al 580.

Si para los dos se presentara solo el Tipo de modelo 2, el paso uno me daria 610 a mi y 670 al Solicitante 2, y el MDCS seria 610, treinta puntos por encima de 580. FHA no publica ese caso. Lo calcule yo con los numeros de FHA, y no dice nada sobre como elegiria o deberia elegir ningun prestamista. Muestra en que sentido opera la aritmetica: un expediente evaluado con menos modelos no puede dar un resultado mas bajo que el mismo expediente evaluado con todos.

Para calcular cuanto dinero representa el umbral de 580 hacen falta dos documentos.

La Mortgagee Letter establece los niveles en el texto que redacta para la seccion II.A.2.b.i del Handbook. Un MDCS por debajo de 500 no es elegible para financiamiento asegurado por FHA. Entre 500 y 579, la transaccion queda limitada a un loan-to-value maximo de 90%. Con 580 o mas, es "elegible para el financiamiento maximo". La carta no da ninguna cifra de enganche. Tambien dice que los umbrales minimos de puntaje de credito existentes se mantienen sin cambios sea cual sea el tipo de modelo, asi que ningun umbral se ha movido.

La cifra para compra esta en el Handbook 4000.1: un loan-to-value maximo de 96.5 por ciento del Adjusted Value (valor ajustado), con una Minimum Required Investment (inversion minima requerida) de al menos 3.5 por ciento.

Con un Adjusted Value de $300,000, el 3.5 por ciento equivale a $10,500. Un tope de 90% implica un enganche de al menos 10 por ciento, es decir, $30,000. La diferencia es de $19,500. Con $250,000, las cifras son $8,750 y $25,000, una diferencia de $16,250.

Mi expediente de ejemplo queda exactamente en 580, y "o mas" incluye el 580. Supongamos que el puntaje de Experian en el Tipo de modelo 1 fuera 579, una hipotesis mia que FHA no publica. Los pasos uno y dos darian 579, y la transaccion pasaria al nivel de 90% aunque mis otros dos modelos siguieran dando 610 y 620. Con $300,000, un punto en un buro y en un modelo separaria un enganche minimo de $10,500 de uno de $30,000.

Estos son los umbrales que FHA aplica para asegurar un prestamo. No dicen que algun prestamista vaya a aprobar una solicitud con 500 o con 580, y estos documentos no tratan lo que exige cada prestamista.

TOTAL Scorecard es el segundo lugar donde un modelo adicional puede perjudicar una solicitud. De eso se ocupan la Preparedness Guide y el Q&A, no la Mortgagee Letter.

La guia dice que todos los modelos de puntaje de credito que se presenten a TOTAL deben recibir una recomendacion Accept para que el resultado final sea un Accept, y que si alguno recibe un Refer, la recomendacion final sera un Refer. Igual que con el MDCS, el modelo menos favorable de los presentados determina el resultado. Un Refer no cierra la solicitud: el Q&A dice que un prestamo con Refer puede evaluarse manualmente conforme a los requisitos actuales, incluidos los umbrales del MDCS, y el 580 aparece tambien en la tabla de coeficientes para evaluacion manual de riesgo que incluye la carta. Por debajo de 580, los coeficientes de calificacion no pueden superar 31/43, o 33/45 en el caso de Energy Efficient Homes (viviendas de eficiencia energetica). Con 580 o mas pueden llegar a 37/47, 40/40 o 40/50 en las condiciones que la carta enumera.

Esos dos documentos dicen ademas que los umbrales establecidos del MDCS, "500, 580 y 620", se aplican tambien a los modelos nuevos, y esa frase se presta a confusion. Ninguno de los dos dice a que se aplica el 620, y la Mortgagee Letter nunca menciona el 620. En el Handbook, un MDCS de 620 aparece como requisito en un solo punto, muy acotado. El prestamista puede indicarle a TOTAL un Positive Rental Payment History (historial positivo de pagos de renta) solo si la transaccion es una compra, al menos uno de los solicitantes compra vivienda por primera vez, el MDCS es de 620 o mas y al menos un solicitante tiene documentados pagos de renta de $300 o mas durante los 12 meses anteriores.

La regla del historial de renta hace del 620 una condicion para un indicador, no un puntaje minimo para un prestamo de FHA. Estos documentos no dicen si el 620 cumple alguna otra funcion dentro de TOTAL. En mi expediente de ejemplo la condicion no se cumpliria: uno de los modelos da 620, pero el Handbook habla del MDCS, y el MDCS es 580.

Los modelos los elige el prestamista. La carta lo dice asi: "El prestamista (Mortgagee) puede presentar uno o mas Credit Score Model Type(s), siempre que se use el mismo tipo o los mismos tipos de modelo para todos los solicitantes". El Q&A agrega que FHA no recomienda ningun tipo de modelo en particular, y la guia señala que los prestamistas quiza prefieran presentar un solo modelo para todos los solicitantes.

En estos documentos nada le permite al solicitante elegir un modelo, y nada dice que una solicitud se evaluara con el modelo que le de el puntaje mas alto. Lo que dicen es que el prestamista decide que tipos de modelo se presentan, los mismos para todos los solicitantes del prestamo, y que a todo modelo presentado se le aplican el paso del puntaje mas bajo entre modelos y la regla de que cada modelo debe recibir un Accept.

El reporte de credito tri-merge se mantiene. FHA seguira exigiendo ese reporte, el que reune los tres buros, y el Q&A dice que el prestamista debe obtenerlo de una agencia independiente de informes del consumidor. El reporte que se conserva en la carpeta del caso debe incluir todos los tipos de modelo presentados en el envio final a TOTAL.

La revision del MDCS no se aplica a Streamline Refinances (refinanciamientos simplificados), Assumptions (asunciones de hipoteca) ni a las hipotecas aseguradas conforme a las Secciones 247 y 248. En los refinanciamientos que si abarca, el nivel mas alto llega a 97.75% y el de 500 a 579 vuelve a ser de 90%. Un solicitante sin ningun puntaje es elegible para el financiamiento maximo, pero su prestamo debe evaluarse manualmente.

Si estas cerca de 500 o de 580, conviene hacerle dos preguntas al oficial de prestamo y hacer una revision por tu cuenta.

Preguntale al oficial de prestamo cuando se asignara el numero de caso de FHA. El metodo nuevo rige para los numeros de caso asignados a partir del 1 de enero de 2027. El Q&A dice que el prestamista puede cancelar un numero de caso existente y pedir uno nuevo en esa fecha o despues para presentar la solicitud con los modelos nuevos. Hacerlo o no es decision del prestamista.

En el ejemplo de FHA, tres modelos, tres buros y dos solicitantes terminan en un MDCS de 580, el menor de los dos puntajes que el Tipo de modelo 1 produjo con mi expediente. Los pasos dos y tres toman el numero mas bajo, asi que otro modelo presentado no puede mover el resultado hacia arriba.

La Mortgagee Letter 2026-11 deja el 500 y el 580 donde estaban y conserva el tri-merge. Los modelos los elige el prestamista.

La razon que da FHA para agregar los modelos, en los antecedentes (Background) de la carta, es que usan datos de tendencia y credito no tradicional, como la renta y los servicios publicos, y por eso "ofrecen mayor poder predictivo". Esa es la descripcion de FHA, y la carta no dice si algun expediente en particular obtiene un puntaje mas alto con ellos.

Para un solicitante cercano a 580 cuyo numero de caso de FHA se asigne a partir del 1 de enero de 2027, el nivel dependera de los puntajes de sus tres reportes de buro y de los modelos que presente el prestamista.

1. ¿Cuando entrara en vigor la Mortgagee Letter 2026-11 de FHA?

La carta tiene fecha del 8 de octubre de 2026 y rige para los numeros de caso de FHA asignados a partir del 1 de enero de 2027. Se aplica a todos los programas de hipotecas unifamiliares del Titulo II aseguradas por FHA. Hasta esa fecha, la Preparedness Guide de FHA les indica a los prestamistas que sigan usando las pautas actuales del Handbook 4000.1 sobre reportes de credito.

2. ¿Como elegira FHA un solo puntaje de credito cuando un prestamista presente varios modelos?

La carta usa tres pasos. Dentro de cada Credit Score Model Type, el prestamista toma el de en medio de tres puntajes de buro distintos, el mas bajo de dos o el unico que haya. Para cada solicitante, el Borrower-Level Score es el mas bajo de esos puntajes seleccionados entre los modelos presentados. El Minimum Decision Credit Score es, por ultimo, el Borrower-Level Score mas bajo entre todos los solicitantes de la transaccion.

3. ¿Puede quedar mas alto el puntaje decisivo de un prestamo de FHA si se presentan mas modelos de puntaje?

No. La regla toma el puntaje mas bajo entre los modelos presentados, asi que un modelo adicional puede dejar el Minimum Decision Credit Score donde estaba o bajarlo, pero no puede moverlo hacia arriba. En el propio ejemplo de FHA, los puntajes de 580, 610 y 620 de los tres modelos dan un Borrower-Level Score de 580.

4. ¿Quien decide que modelo de puntaje de credito se usa en un prestamo de FHA?

El prestamista. La carta dice que el prestamista puede presentar uno o mas Credit Score Model Types, siempre que use el mismo tipo o los mismos tipos de modelo para todos los solicitantes. El Q&A dice que FHA no recomienda ningun tipo de modelo en particular. Nada en los documentos le permite al solicitante elegir el modelo.

5. ¿Que significan los umbrales de 500 y 580 para el enganche de un prestamo de FHA?

Segun la carta, un Minimum Decision Credit Score por debajo de 500 no es elegible para financiamiento asegurado por FHA, de 500 a 579 queda limitado a un loan-to-value maximo de 90%, y con 580 o mas es elegible para el financiamiento maximo. El Handbook 4000.1 fija el maximo para compra en 96.5 por ciento del Adjusted Value, con una Minimum Required Investment de al menos 3.5 por ciento. Con un Adjusted Value de $300,000, eso significa $10,500 frente a $30,000. Son los umbrales que FHA aplica para asegurar un prestamo, y no dicen lo que aprobara ningun prestamista.

6. ¿Es 620 el puntaje de credito minimo para un prestamo de FHA?

No. La Mortgagee Letter no menciona el 620. La Preparedness Guide y el Q&A de FHA enumeran los umbrales de 500, 580 y 620 sin decir a que se aplica el 620. En el Handbook 4000.1, un MDCS de 620 o mas es una de las condiciones para indicarle a TOTAL Scorecard un Positive Rental Payment History, junto con que la transaccion sea una compra, que haya un comprador de primera vivienda y que esten documentados pagos de renta de $300 o mas durante los 12 meses anteriores.

7. ¿FHA seguira exigiendo un reporte de credito tri-merge?

Si. La carta dice que FHA seguira exigiendo un reporte de credito tri-merge, y el Q&A dice que el prestamista debe obtenerlo de una agencia independiente de informes del consumidor. El reporte que se conserva en la carpeta del caso debe incluir todos los tipos de modelo presentados en el envio final a TOTAL.

8. ¿Que pasa si un modelo de puntaje recibe un Refer en TOTAL Scorecard?

Segun la Preparedness Guide de FHA, todos los modelos de puntaje de credito presentados a TOTAL deben recibir un Accept para que el resultado final sea un Accept, y basta un Refer en cualquiera de ellos para que la recomendacion final sea un Refer. El Q&A dice que un prestamo con Refer puede evaluarse manualmente conforme a los requisitos actuales, incluidos los umbrales establecidos del MDCS.