La tasa de Freddie Mac llego a 7.40%: el costo del mercado y el de un expediente con 680

El jueves 8 de octubre, al mediodia, hora del Este, Freddie Mac publico su encuesta hipotecaria semanal: el promedio de la tasa fija a 30 años fue de 7.40%, por encima del 7.28% de la semana anterior. Yo ya tenia armado un prestamo de compra en una hoja de calculo, asi que volvi a hacer las cuentas con el nuevo promedio.

El prestamo es este: una casa de $500,000, $100,000 de enganche y $400,000 financiados a 30 años con tasa fija. Eso da un loan-to-value de 80%, es decir, el prestamo equivale al 80% del precio. Lo use como ejemplo, con un solo expediente de credito, y ninguna de las cifras que siguen es una tasa que alguien me haya cotizado.

Las noticias sobre tasas suelen mezclar dos costos distintos de un prestamo como este. El primero viene del mercado: el promedio de la encuesta fue de 6.65% el 20 de agosto y de 7.40% el 8 de octubre, y esa diferencia se puede expresar en dolares al mes. El segundo viene del expediente: Fannie Mae publica una tabla de cargos que se aplican a cada prestamo segun el rango de puntaje de credito, y la diferencia entre un 680 y un 760 en esa tabla tambien se puede expresar en dolares.

El primero se repite en cada pago y el segundo es un porcentaje del prestamo que se cobra una sola vez, asi que los mantuve en dos columnas.

El comunicado incluye los promedios semanales y una sola cita. Las frases que aparecieron en los titulares vienen de otra fuente.

La cita es de Sam Khater, economista jefe de Freddie Mac, quien dice que comparar opciones y pedir varias cotizaciones puede llegar a ahorrarles miles de dolares a los solicitantes a lo largo del prestamo. No explica el alza ni menciona a la Reserva Federal, la inflacion o los rendimientos de los bonos.

El 20 de agosto el promedio de la tasa a 30 años fue de 6.65%, tras dos bajas semanales. Luego vinieron siete jueves seguidos, cada uno con un promedio mas alto que el anterior: 6.66% el 27 de agosto, 6.71% el 3 de septiembre, 6.76% el 10 de septiembre, 6.95% el 17 de septiembre, 7.03% el 24 de septiembre, 7.28% el 1 de octubre y 7.40% el 8 de octubre.

Las alzas semanales fueron de 0.01, 0.05, 0.05, 0.19, 0.08, 0.25 y 0.12 de punto porcentual, que suman 0.75, lo mismo que 7.40 menos 6.65. Hablar de siete alzas consecutivas es correcto, aunque la primera de las siete fue de una sola centesima de punto y las ultimas cuatro semanas concentran 0.64 de los 0.75.

La ultima vez que el promedio a 30 años estuvo en 7.40% o mas fue la semana del 16 de noviembre de 2023, con 7.44%; a la semana siguiente fue de 7.29%. Por eso, en los datos historicos de la encuesta de Freddie Mac, 7.40% es el nivel semanal mas alto desde el 16 de noviembre de 2023, un lapso de dos años, diez meses y veintidos dias.

No es un record. El maximo de 2023 fue de 7.79% el 26 de octubre de 2023, 0.39 de punto por encima del nivel actual, y el minimo de 2026 fue de 5.98% el 26 de febrero, 1.42 puntos por debajo.

Para la primera columna calcule el pago del mismo prestamo, $400,000 a 360 meses, con cuatro de esos promedios publicados y la formula estandar de amortizacion. Los pagos son calculos mios, no de Freddie Mac, e incluyen solo capital e intereses, sin impuestos a la propiedad ni seguro.

El pago es de $2,475.89 al 6.30%, el promedio de hace un año, y de $2,567.86 al 6.65%, el punto de partida de la racha. Con el promedio del 1 de octubre, 7.28%, es de $2,736.85, y al 7.40% es de $2,769.52.

La racha de siete semanas le agrego al pago $201.66 al mes. De esa cantidad, $32.67 corresponden a la ultima semana, y frente al promedio de hace un año la diferencia es de $293.63 al mes. En doce meses, esas cifras equivalen a unos $2,420, unos $392 y unos $3,524, en ese orden.

Estas cifras comparan pagos calculados con promedios de la encuesta, no con tasas que me habrian ofrecido en una u otra fecha; miden cuanto se movio el mercado en promedio, llevado al monto de mi prestamo. Cambian en proporcion al saldo y no dependen de nada que aparezca en un reporte de credito. Un solicitante con un expediente impecable y otro con uno apenas aceptable pasaron por las mismas siete semanas, y por eso lo llamo el costo del mercado.

El titular no dice de quien es la tasa de 7.40%.

El comunicado si lo dice. Segun Freddie Mac, la encuesta se centra en prestamos convencionales, conformes y totalmente amortizables para compra de vivienda, destinados a "solicitantes que dan un enganche de 20% y tienen credito excelente."

Mi prestamo cumple con las dos primeras partes de esa descripcion: es de compra, y $400,000 sobre $500,000 significa veinte por ciento de enganche, asi que sirve como caso de prueba. Si el credito es excelente o no depende de cual de las dos versiones del expediente se considere. A mi juicio, un expediente con 760 puede entrar en esa descripcion y uno con 680 encaja menos, aunque el comunicado no le pone un numero a la palabra. El promedio no era una cotizacion para ninguno de los dos.

No incluyo una tabla de tasas hipotecarias por puntaje de credito porque no tengo una fuente primaria que la respalde. La encuesta publica un solo promedio, y cualquier tasa que yo diera para un expediente con 680 seria inventada.

Lo que Fannie Mae si publica, con tres decimales, es cuanto le cobra al prestamista por un prestamo segun su rango de puntaje. Ese cargo es la segunda columna.

• 780 o mas: 0.375%
• 760 a 779: 0.625%
• 740 a 759: 0.875%
• 720 a 739: 1.250%
• 700 a 719: 1.375%
• 680 a 699: 1.750%

Sobre $400,000, 0.625% son $2,500 y 1.750% son $7,000, una diferencia de 1.125 puntos, o $4,500. La tabla equivalente de Freddie Mac, el Exhibit 19 de su guia, tiene los mismos valores.

Al bajar de fila en fila desde la de 760 a 779, los cuatro cambios de rango agregan, uno tras otro, 0.250, 0.375, 0.125 y 0.375 de punto, que en este prestamo son $1,000, $1,500, $500 y $1,500. El cargo sube en los limites entre rangos, y los saltos son desiguales.

Mantengo las columnas separadas porque estan en unidades distintas y no se le cobran a la misma parte.

El costo del mercado es una diferencia en el pago mensual que se repite mientras el prestamo siga vigente con esa tasa. El costo del expediente es un porcentaje del saldo que se cobra una sola vez, y la matriz se lo asigna al prestamista, no a mi. Me dice cuanto le cobra Fannie Mae al prestamista por mi prestamo. La forma en que ese cargo se refleja en lo que me ofrece un prestamista depende de como fija sus precios ese prestamista, y de eso no tengo ningun documento, asi que no convierto 1.125 puntos en una tasa de interes.

La tabla publicada si permite afirmar una cosa: entre un expediente con 680 y uno con 760, con el mismo enganche, hay 1.125 puntos de diferencia, y esa diferencia equivale a $4,500 en un prestamo de $400,000. Solo para dar una idea de la escala, $4,500 son poco mas de 22 meses de los $201.66 mensuales que agrego la racha de siete semanas.

Las siete semanas vienen del mercado; yo no habria podido evitarlas ni puedo revertirlas. El rango viene del expediente, y un expediente puede cambiar antes de una solicitud. No prometo que vaya a cambiar, ni cuanto. Solo uno de estos dos costos depende del expediente, y el titular habla del otro.

Las noticias sobre tasas tambien relacionan el 7.40% con la Reserva Federal. Tanto la decision de la Fed como los datos semanales de la encuesta tienen fecha, asi que el orden se puede comprobar.

El 16 de septiembre de 2026, el comite de la Fed que fija las tasas subio un cuarto de punto el rango objetivo de la tasa de fondos federales y lo dejo en 3.75% a 4.00%, por 12 votos a 0.

La racha empezo el 27 de agosto, tres semanas antes de la decision. Para el 10 de septiembre ya figuraban en el archivo historico tres de las siete alzas, de 6.65% a 6.76%, y los cuatro datos posteriores llevaron el promedio de 6.76% a 7.40%. Eso es un orden de los hechos. No es una causa, y ninguno de los documentos en que se basa este articulo dice que lo sea; el economista de Freddie Mac no menciona a la Fed.

Antes de llamar a un prestamista, yo tendria anotados dos grupos de cifras.

La columna del mercado dice que el pago de un prestamo de $400,000 esta $201.66 al mes por encima del nivel del 20 de agosto, $32.67 de ellos por la ultima semana, y $293.63 por encima del de hace un año; todo esta medido entre promedios de la encuesta, que describen a un solicitante con 20% de enganche y credito excelente. La columna del expediente dice que entre la fila de 680 a 699 y la de 760 a 779 hay 1.125 puntos de diferencia en la tabla publicada, es decir, $4,500 que se le cobran una sola vez al prestamista.

Con tu saldo, tu enganche y tu rango las cifras seran otras, y la tabla tiene otras columnas para otros enganches. La separacion entre los dos costos sigue siendo la misma. Una parte de lo que cuesta una hipoteca este octubre vino del mercado a lo largo de siete semanas, y de esa parte hablaron los titulares del 8 de octubre: $201.66 al mes en este prestamo. La otra parte depende de la fila en la que queda tu expediente, $4,500 en este caso, y esta publicada en la matriz de Fannie Mae con fecha del 30 de septiembre de 2026.

1. ¿Que informo Freddie Mac el 8 de octubre de 2026?

Su comunicado de prensa ubico el promedio de la hipoteca de tasa fija a 30 años en 7.40% al 8 de octubre de 2026, por encima del 7.28% de la semana anterior y del 6.30% de un año antes. El de la hipoteca fija a 15 años fue de 6.73%, por encima de 6.60% y del 5.53% de un año antes. La cifra es un promedio de solicitudes de prestamo del 1 al 7 de octubre.

2. ¿Es 7.40% un record para la tasa hipotecaria a 30 años?

No. Segun los datos historicos de la encuesta de Freddie Mac, es el nivel semanal mas alto desde el 16 de noviembre de 2023, cuando el promedio fue de 7.44%. El maximo de 2023 fue de 7.79% el 26 de octubre de 2023, 0.39 de punto por encima del dato del 8 de octubre. El comunicado de prensa no usa la frase "el mas alto desde".

3. ¿Cuanto le agregaron siete semanas de alzas al pago de un prestamo de $400,000?

El pago de capital e intereses de un prestamo de $400,000 a 30 años con tasa fija es de $2,567.86 al 6.65%, el promedio del 20 de agosto, y de $2,769.52 al 7.40%, el promedio del 8 de octubre. La diferencia es de $201.66 al mes. Frente al promedio de 6.30% de hace un año, con un pago de $2,475.89, la diferencia es de $293.63 al mes. Son comparaciones entre promedios de la encuesta, no ofertas hechas a ningun solicitante.

4. ¿Es 7.40% la tasa que me ofrecerian?

No necesariamente. Freddie Mac dice que la encuesta se centra en prestamos convencionales y conformes para compra de vivienda, destinados a solicitantes con 20% de enganche y credito excelente. Es un solo promedio nacional calculado a partir de solicitudes, que no informa puntos ni comisiones y no incluye tasas por puntaje de credito. La unica tasa que te sirve para decidir es la que un prestamista te cotice con tu propio expediente.

5. ¿Cuanto cuesta un puntaje de credito de 680 en comparacion con uno de 760 en una hipoteca convencional?

En la Loan-Level Price Adjustment Matrix de Fannie Mae con fecha del 30 de septiembre de 2026, un prestamo de compra a mas de quince años con loan-to-value de 75.01% a 80.00% tiene un cargo de 1.750% en el rango de 680 a 699 y de 0.625% en el de 760 a 779. La diferencia es de 1.125 puntos, que son $4,500 en un prestamo de $400,000. Es un porcentaje del saldo que se le cobra una sola vez al prestamista, no una tasa de interes. La forma en que un prestamista lo refleja en una cotizacion depende de como fija sus precios, asi que pide que te coticen el mismo prestamo un rango mas arriba.

6. ¿Que puntaje de credito determina mi rango en la tabla?

El puntaje representativo del prestamo. Segun la Selling Guide de Fannie Mae, si hay tres puntajes es el de en medio, si hay dos es el mas bajo, y si hay mas de un solicitante es el mas bajo de todos. La fila de la tabla lleva el encabezado Classic FICO o VantageScore 4.0, y el prestamista elige cual de los dos modelos usar.

7. ¿La Reserva Federal causo el alza de las tasas hipotecarias?

Este articulo expone el orden de los hechos y no afirma que haya una causa. El 16 de septiembre de 2026 la Fed subio un cuarto de punto su rango objetivo y lo dejo en 3.75% a 4.00%. La racha de alzas semanales en la encuesta de Freddie Mac empezo el 27 de agosto, tres semanas antes, y tres de las siete alzas ocurrieron antes de la decision. La proxima reunion de la Fed esta programada para el 27 y 28 de octubre de 2026.