Suscripcion manual: aprobado sin puntaje

El oficial de credito lo llamo "refer". No un rechazo. Un refer. El sistema automatizado habia revisado mi expediente y se habia negado a dar una respuesta, lo que en la practica era un no, salvo que alguien quisiera tomarlo y leerlo.

No tenia puntaje de credito. No uno malo: ninguno. Tenia un historial limitado que dejo de actualizarse cuando cerre una tarjeta vieja, y nada lo bastante reciente como para que un modelo pudiera trabajar con el. Los sistemas automatizados si tienen rutas para expedientes sin puntaje, basadas en credito no tradicional, pero sus reglas son mas estrictas y el mio no salio aprobado por ninguna de ellas.

Nueve semanas despues una persona aprobo el mismo expediente, con el mismo ingreso, para la misma casa, con doce meses de recibos de renta y una carpeta de facturas de servicios como la prueba que el algoritmo no podia ver. Ese proceso tiene nombre, suscripcion manual, y casi nadie te lo explica hasta que ya estas atorado en el. Esto es lo que implico en realidad.

"La computadora dijo que no" esconde un proceso concreto que se puede entender.

Un refer no es un rechazo. Esta distincion es lo mas util que aprendi, porque al principio lo entendi como un rechazo y casi me quedo ahi. Significa que el expediente salio de la via automatizada. Si aun puede aprobarse depende por completo de si tu prestamista hace suscripcion manual, y no todos la hacen, por politica interna y no por reglas del programa.

Por eso la primera pregunta despues de un refer no es "¿que arreglo?", sino "¿hacen suscripcion manual y, si no, quien la hace?". Algunos prestamistas te diran que no sin mas, porque la via automatizada es la unica que operan. Otro, con las mismas guias, puede tomar el expediente.

Los eventos negativos recientes son otra razon para una revision manual. Una quiebra, una ejecucion hipotecaria o una venta corta dentro de ciertos periodos de revision, o cuentas enviadas recientemente a cobranza, pueden mandar a revision humana incluso un expediente con un puntaje perfectamente razonable.

Luego estan las situaciones donde los numeros estan tecnicamente dentro de las guias, pero el expediente es inusual: ingreso que no se puede comprobar con la documentacion estandar, un DTI al limite, un historial laboral con un hueco. Y por ultimo, algunos expedientes reciben un refer por razones que el sistema no explica en terminos que un solicitante reconoceria, lo que resulta frustrante de verdad.

El nucleo es el credito no tradicional. Cuando no hay historial que genere puntaje, el suscriptor arma el panorama a partir de obligaciones de pago que normalmente no llegan a las agencias de credito: renta, servicios, primas de seguro, cuentas de telefono, colegiaturas. Cada una es una referencia, y las guias especifican cuantas referencias se necesitan y cuanto historial debe mostrar cada una.

La cantidad depende del programa, y aqui es donde los articulos generales confunden a la gente. Los requisitos de Fannie Mae para un prestamo suscrito manualmente difieren de los de su producto HomeReady, y FHA fija los suyos; el numero de referencias y el requisito de una referencia de vivienda valida varian entre ellos. Las cifras suelen ser mas altas de lo que la gente espera: la guia de suscripcion manual de Fannie Mae en general busca cuatro referencias, HomeReady tres, y FHA tres incluida una referencia de vivienda valida. Mi expediente incluyo tres referencias bajo el programa que uso mi prestamista: doce meses de renta a mil cuatrocientos cincuenta dolares al mes, verificados con mi arrendador y con mis estados bancarios; una cuenta de electricidad a mi nombre durante el mismo periodo; y una poliza de seguro de inquilino con pago anual.

Mi oficial de credito trato la renta como la pieza central, y su razonamiento era intuitivo. Al decidir si podras pagar una hipoteca, el prestamista busca pruebas de pagos regulares que se parezcan lo mas posible a un pago hipotecario. No lo plantearia como regla universal, porque no todas las guias exigen una referencia de vivienda, pero en mi expediente fue el documento en torno al cual se organizo todo lo demas.

No es una alternativa sin costo.

Con las reservas pasa algo distinto. Los requisitos de reservas posteriores al cierre en un expediente manual varian bastante segun el programa y las circunstancias. Bajo las guias de Fannie Mae, un historial documentado de pago de vivienda puede significar que no haya requisito minimo de reservas, mientras que un expediente donde ningun solicitante tiene historial de vivienda puede exigir doce meses. Yo documente unos tres meses y medio, que mi suscriptora cito explicitamente como factor compensatorio, pero no tomaria mi cifra como meta.

Y es mas lento. Mi proceso tomo nueve semanas desde la solicitud hasta el visto bueno para cerrar, frente a las cuatro o cinco que, segun mi oficial de credito, son lo tipico en una aprobacion automatizada. Una persona lee cada pagina, hace preguntas y espera respuestas, y cada ida y vuelta cuesta varios dias.

Los enumero porque nadie me dio esta lista por adelantado.

• Doce meses de cheques de renta cancelados mas un formato de verificacion de renta llenado por mi arrendador.
• Doce meses de estados de las cuentas de servicios y de seguro, que mostraran los pagos puntuales.
• Dos años de declaraciones de impuestos y formularios W-2, en vez de la documentacion de ingreso mas limitada que una aprobacion automatizada podria aceptar.
• Estados bancarios que cubrieran los fondos de reserva, con cartas que explicaran el origen de cualquier deposito que no fuera nomina.
• Una explicacion escrita del hueco en mi historial de credito, que la suscriptora pidio directamente.

Ese ultimo punto me sorprendio y resulto importante. La suscriptora no queria una excusa; queria un relato coherente de por que una persona con ingreso estable no tenia cuentas de credito activas. La mia era de lo mas comun: habia cerrado una tarjeta, me habia mudado a otro pais durante dos años y nunca volvi a abrir otra. Puesto por escrito con claridad, parecia un episodio normal de la vida, no una señal de riesgo.

Para mucha gente la respuesta es si, y la suscripcion manual es la herramienta equivocada.

Supongamos que tu problema es un historial limitado que podria generar puntaje en seis meses si abres una cuenta y dejas que acumule antiguedad. Si ademas no tienes prisa por comprar una casa concreta, esperar suele salir mas barato y mas rapido que una suscripcion manual. Que produzca condiciones distintas depende del prestamista y del expediente. Esperar dos trimestres para generar un puntaje puede valer mas que nueve semanas de recoleccion de documentos.

La suscripcion manual es la herramienta correcta cuando el plazo es fijo y tu historial de credito no lograra generar un puntaje a tiempo. Por ejemplo, si quieres la casa ahora, se te termina el contrato de renta o tienes fecha de mudanza. Tambien sirve cuando el historial no va a generar puntaje dentro de tu plazo, algo comun entre quienes llegaron hace poco a Estados Unidos, y justo para eso existen las disposiciones de credito no tradicional.

Empieza a reunir documentos antes de necesitarlos. La parte mas dificil de mi expediente fue probar doce meses de renta, porque habia estado pagando por transferencia bancaria sin nota de referencia y tuve que reconstruirlo a partir de los estados de cuenta. Pagar la renta por un medio que deje registro y con una referencia clara no cuesta nada y facilita muchisimo una solicitud futura. Lo mismo vale para tener las cuentas de servicios a tu nombre y no al de un compañero de casa.

Preguntale al prestamista directamente si hace suscripcion manual, antes de solicitar y antes de pagar nada. Es una pregunta de politica que se responde con un si o un no, y hacerla primero te ahorra una solicitud, una consulta dura en tu reporte y varias semanas para descubrir que la respuesta es no.

Y ten paciencia con las preguntas. Un suscriptor manual que pide un cuarto documento no es un obstaculo: es la persona que esta armando el caso para aprobarte, y cada pregunta es un hueco que intenta cerrar a tu favor. Verlo asi me ayudo de verdad, mas o menos en la sexta semana.

Al cabo de nueve semanas tenia una carpeta de recibos de renta, una carta que explicaba por que un adulto solvente no tenia cuentas de credito y una aprobacion con condiciones parecidas a las que habria esperado con puntaje.

Lo que le diria a cualquiera al que acaban de decirle que su expediente recibio un refer: no es un rechazo, es una revision manual, y la siguiente pregunta es si tu prestamista la ofrece. Si no, quiza otro si. Si tienes doce meses de renta pagada de una forma que deje registro y varias otras cuentas a tu nombre, tienes buena parte de lo que un suscriptor manual necesita, aunque no supieras que lo estabas juntando. El programa define cuantas referencias cuentan y cuales.

Y si lees esto mucho antes de necesitar una hipoteca, lo que puedes hacer desde ahora es mucho mas simple. Paga la renta de una forma que deje registro, manten mas de una cuenta a tu nombre, ya que los programas suelen buscar tres o cuatro referencias, y manten una cuenta de credito abierta y con actividad reportada. Esa ultima parte es la que yo hice mal: FICO necesita una cuenta abierta al menos seis meses y actividad reportada dentro de los ultimos seis meses, asi que una cuenta que existe pero se queda sin movimiento no basta. En mi expediente, una tarjeta en uso ligero habria mantenido el historial calificable, y las nueve semanas fueron consecuencia de no haberlo hecho. Mi plazo y mis terminos son un expediente, un prestamista y un programa. Los limites de DTI especificos y los requisitos de reservas son preguntas para tu oficial de credito y no para un articulo.

1. ¿Que es la suscripcion manual en una hipoteca?

Es una revision humana del expediente en vez de una automatizada. Cuando un sistema de suscripcion automatizada no respalda un expediente devuelve un refer, y entonces una persona debe decidir si el prestamo puede aprobarse usando documentacion que el modelo no podia leer.

2. ¿Un refer del sistema automatizado significa que me rechazaron?

No. Un refer significa que el expediente salio de la via automatizada y necesita una decision humana. Si aun puede aprobarse depende de si tu prestamista hace suscripcion manual, una pregunta de politica que vale la pena hacer antes de solicitar.

3. ¿Puedo obtener una hipoteca sin puntaje de credito?

Es posible mediante suscripcion manual usando referencias de credito no tradicional como renta, servicios y seguros. Mi expediente uso doce meses de renta verificada mas una cuenta de electricidad y una poliza de seguro de inquilino, y se aprobo despues de nueve semanas.

4. ¿Que cuenta como credito no tradicional para una hipoteca?

Obligaciones de pago que normalmente no aparecen en los reportes de las agencias de credito: renta, servicios, primas de seguro, cuentas de telefono, colegiaturas. Las guias especifican cuantas referencias se necesitan y cuanto historial debe mostrar cada una, y el historial de pago de vivienda suele tener mas peso.

5. ¿Es mas dificil calificar con suscripcion manual?

Los requisitos son mas estrictos. Los limites maximos de deuda a ingreso son mas ajustados que para aprobaciones automatizadas, se necesitan factores compensatorios para superarlos, y las expectativas de reservas suelen ser mayores. Pide a tu oficial de credito los limites especificos que aplican a tu programa.

6. ¿Cuanto tarda la suscripcion manual?

Mas que una aprobacion automatizada, porque una persona lee cada pagina y cada pregunta cuesta varios dias. Mi proceso tomo nueve semanas frente a las cuatro o cinco que me dijeron que eran lo normal, aunque los plazos varian por prestamista y por expediente.

7. ¿Conviene esperar a que mi historial genere puntaje en vez de usar suscripcion manual?

Con frecuencia si. Si tu historial de credito podria generar un puntaje en unos seis meses si abres una cuenta y dejas que acumule antiguedad, y no tienes fecha limite fija, eso normalmente produce mejores terminos que una suscripcion manual. La suscripcion manual es la herramienta correcta cuando el plazo es fijo o el historial no lograra generar un puntaje.