Средняя ставка Freddie Mac дошла до 7,40%: что добавил рынок и во что обходится балл 680

В четверг, 8 октября, в полдень по восточному времени Freddie Mac опубликовал еженедельный опрос по ипотеке: средняя 30-летняя фиксированная ставка — 7,40% против 7,28% неделей раньше. У меня в электронной таблице уже был готов расчёт кредита на покупку жилья, и я подставил в него новую среднюю.

Условия такие: дом за $500 000, первоначальный взнос $100 000 и кредит на $400 000 на 30 лет под фиксированную ставку. Отношение кредита к стоимости — 80%, то есть кредит покрывает 80% цены. Это пример, рассчитанный для одного кредитного досье, и ни одна из цифр ниже — не ставка, которую мне кто-то назвал.

В материалах о ставках два разных расхода по такому кредиту обычно смешивают. Первый задаёт рынок: средняя ставка по опросу была 6,65% 20 августа и 7,40% 8 октября, и эту разницу можно выразить в долларах в месяц. Второй зависит от кредитного досье: Fannie Mae публикует сетку сборов, где размер сбора по кредиту определяется диапазоном кредитных баллов, и разрыв между 680 и 760 в этой сетке тоже выражается в долларах.

Первый расход повторяется с каждым платежом, а второй — разовая плата в процентах от суммы кредита, поэтому я развёл их по двум столбцам.

В релизе — средние ставки за неделю и одна цитата. Формулировки, попавшие в заголовки, взяты не из него.

Цитата принадлежит Сэму Хатеру, главному экономисту Freddie Mac: по его словам, заёмщики, которые сравнивают условия и получают несколько предложений, потенциально могут сэкономить тысячи долларов за весь срок кредита. Причин роста он не называет и не упоминает ни Федеральную резервную систему, ни инфляцию, ни доходность облигаций.

20 августа средняя 30-летняя ставка была 6,65% — после двух недель снижения. Затем семь четвергов подряд каждое новое значение было выше предыдущего: 6,66% 27 августа, 6,71% 3 сентября, 6,76% 10 сентября, 6,95% 17 сентября, 7,03% 24 сентября, 7,28% 1 октября и 7,40% 8 октября.

Недельные приросты — 0,01, 0,05, 0,05, 0,19, 0,08, 0,25 и 0,12 процентного пункта; в сумме это 0,75, то есть ровно 7,40 минус 6,65. Семь повышений подряд — формулировка точная, хотя первое из семи составило всего одну сотую процентного пункта, а на последние четыре недели приходится 0,64 из 0,75.

В последний раз средняя 30-летняя ставка была не ниже 7,40% на неделе 16 ноября 2023 года — 7,44%; неделей позже она составляла 7,29%. Значит, в исторических данных опроса Freddie Mac 7,40% — самое высокое недельное значение с 16 ноября 2023 года: между этими датами два года, десять месяцев и двадцать два дня.

Это не рекорд. Пик 2023 года — 7,79% 26 октября 2023 года, на 0,39 процентного пункта выше нынешнего значения, а минимум 2026 года — 5,98% 26 февраля, на 1,42 процентного пункта ниже него.

Для первого столбца я рассчитал платёж по тому же кредиту, $400 000 на 360 месяцев, при четырёх из этих опубликованных средних ставок — по стандартной формуле аннуитетного платежа. Платежи — мои расчёты, а не данные Freddie Mac, и в них входят только основной долг и проценты, без налога на недвижимость и страховки.

При 6,30%, средней годичной давности, платёж равен $2 475,89, а при 6,65%, с которых начался рост, — $2 567,86. При средней от 1 октября, 7,28%, он составляет $2 736,85, а при 7,40% — $2 769,52.

Семь недель роста добавили к платежу $201,66 в месяц. Из них $32,67 приходится на последнюю неделю, а если сравнивать со средней годичной давности, разница — $293,63 в месяц. За двенадцать месяцев это соответственно около $2 420, около $392 и около $3 524.

Здесь сравниваются платежи при средних ставках опроса, а не при ставках, которые мне предложили бы в ту или другую дату; цифры показывают, насколько изменился средний уровень рынка, в пересчёте на сумму моего кредита. Они пропорциональны сумме долга и не зависят ни от чего в кредитном отчёте. Для заёмщика с безупречным кредитным досье и для заёмщика с пограничным эти семь недель были одними и теми же, поэтому я называю этот расход рыночным.

В заголовке не сказано, чья это ставка — 7,40%.

В релизе сказано. По словам Freddie Mac, опрос посвящён обычным кредитам на покупку жилья — в пределах стандартных лимитов и с полной амортизацией — для «заёмщиков, которые вносят 20% первоначального взноса и имеют отличную кредитную историю».

Первым двум условиям мой кредит отвечает: это покупка, а $400 000 при цене $500 000 — это двадцать процентов первоначального взноса, поэтому он годится как проверочный пример. Можно ли назвать кредитную историю отличной, зависит от того, какой вариант досье рассматривать. На мой взгляд, досье с баллом 760, возможно, под это описание подходит, а досье с баллом 680 вписывается в него с трудом, хотя числа за словом «отличная» в релизе нет. Средняя ставка не была предложением ни для одного из них.

Таблицу ипотечных ставок по кредитным баллам я не привожу, потому что первоисточника для неё у меня нет. В опросе публикуется одна-единственная средняя, и любую ставку для досье с баллом 680 мне пришлось бы выдумать.

Зато Fannie Mae публикует, с точностью до трёх знаков после запятой, сколько взимает с кредитора за кредит в зависимости от диапазона баллов. Этот сбор и есть второй столбец.

• 780 и выше: 0,375%
• 760–779: 0,625%
• 740–759: 0,875%
• 720–739: 1,250%
• 700–719: 1,375%
• 680–699: 1,750%

По кредиту на $400 000 при 0,625% выходит $2 500, а при 1,750% — $7 000: разница 1,125 процентного пункта, или $4 500. В аналогичной таблице Freddie Mac, Exhibit 19 его руководства, значения те же.

Если идти вниз от строки 760–779, четыре перехода из диапазона в диапазон добавляют 0,250, 0,375, 0,125 и 0,375 процентного пункта — по этому кредиту это $1 000, $1 500, $500 и $1 500. Сбор растёт на границах диапазонов, причём ступени неодинаковые.

Я держу столбцы раздельно, потому что суммы в них измеряются в разных единицах, а платят их разные стороны.

Рыночный расход — это разница в ежемесячном платеже, которая повторяется, пока существует кредит с этой ставкой. Расход, связанный с досье, — разовая плата в процентах от остатка долга, и по матрице она взимается с кредитора, а не с меня. Из неё я узнаю, сколько Fannie Mae берёт с кредитора за мой кредит. Как этот сбор отразится на том, что кредитор предложит мне, — вопрос ценообразования самого кредитора, и документа об этом у меня нет, поэтому я не пересчитываю 1,125 процентного пункта в процентную ставку.

Одно утверждение опубликованная сетка всё же позволяет сделать: при одинаковом первоначальном взносе разница между досье с баллом 680 и досье с баллом 760 составляет 1,125 процентного пункта, и при кредите в $400 000 это $4 500. Просто для масштаба: $4 500 — это чуть больше 22 месяцев по $201,66, которые добавили семь недель роста.

Семь недель — дело рынка: предотвратить их я не мог и отменить не могу. Диапазон зависит от кредитного досье, а досье до подачи заявки может измениться. Я не обещаю, что оно изменится, и не обещаю, насколько. От досье зависит только один из этих двух расходов, а в заголовке говорится о другом.

В материалах о ставках 7,40% связывают ещё и с Федеральной резервной системой. И у решения ФРС, и у недельных значений опроса есть даты, так что порядок событий можно проверить.

16 сентября 2026 года комитет ФРС, который устанавливает ставки, повысил целевой диапазон ставки по федеральным фондам на четверть процентного пункта, до 3,75–4,00%, 12 голосами против 0.

Череда повышений началась 27 августа, за три недели до решения. Три из семи повышений, с 6,65% до 6,76%, были в архиве уже к 10 сентября, а четыре следующих значения довели среднюю с 6,76% до 7,40%. Это порядок событий. Это не причина, и ни один документ, на который опирается этот материал, причиной это не называет; экономист Freddie Mac о ФРС не упоминает.

Перед звонком кредитору я выписал бы два набора цифр.

В рыночном столбце: по кредиту в $400 000 платёж на $201,66 в месяц выше уровня 20 августа, причём $32,67 из них добавила последняя неделя, и на $293,63 выше, чем год назад; всё это — разница между средними ставками опроса, которые описывают заёмщика с первоначальным взносом 20% и отличной кредитной историей. В столбце досье: разница между строками 680–699 и 760–779 в опубликованной сетке — 1,125 процентного пункта, то есть $4 500, которые один раз взимаются с кредитора.

При вашей сумме кредита, вашем первоначальном взносе и вашем диапазоне цифры будут другими, а для других первоначальных взносов в сетке есть другие столбцы. Деление на два расхода при этом остаётся прежним. Часть того, во что обходится ипотека в этом октябре, за семь недель добавил рынок, и именно об этой части писали заголовки 8 октября: по этому кредиту это $201,66 в месяц. Другая часть определяется строкой, которая соответствует вашему досье, — здесь это $4 500, — и она указана в матрице Fannie Mae от 30 сентября 2026 года.

1. Что сообщил Freddie Mac 8 октября 2026 года?

В пресс-релизе сказано, что средняя фиксированная ставка по 30-летней ипотеке по состоянию на 8 октября 2026 года составила 7,40% — против 7,28% неделей раньше и 6,30% год назад. Средняя по 15-летней — 6,73%: рост с 6,60%, а год назад было 5,53%. Показатель усредняет заявки на кредиты за период с 1 по 7 октября.

2. 7,40% — это рекорд для ставки по 30-летней ипотеке?

Нет. По историческим данным опроса Freddie Mac, это самое высокое недельное значение с 16 ноября 2023 года, когда средняя была 7,44%. Пик 2023 года — 7,79% 26 октября 2023 года, на 0,39 процентного пункта выше значения от 8 октября. В самом пресс-релизе слов «самое высокое с» нет.

3. Сколько семь недель роста добавили к платежу по кредиту на $400 000?

Платёж по основному долгу и процентам по 30-летнему кредиту на $400 000 с фиксированной ставкой — $2 567,86 при 6,65%, средней от 20 августа, и $2 769,52 при 7,40%, средней от 8 октября. Разница — $201,66 в месяц. Если сравнивать со средней годичной давности, 6,30% (платёж $2 475,89), разница — $293,63 в месяц. Это сравнение средних ставок опроса, а не предложений, сделанных какому-либо заёмщику.

4. Предложат ли мне именно 7,40%?

Не обязательно. По словам Freddie Mac, опрос посвящён обычным кредитам на покупку жилья в пределах стандартных лимитов для заёмщиков, которые вносят 20% первоначального взноса и имеют отличную кредитную историю. Это одна средняя по стране, рассчитанная по заявкам: в ней не указаны ни пункты, ни комиссии и нет ставок по кредитным баллам. Ставка, на которую можно опираться в решениях, — это только предложение кредитора по вашему собственному досье.

5. Во что обходится кредитный балл 680 по сравнению с 760 при обычной ипотеке?

По матрице корректировок цены на уровне кредита Fannie Mae от 30 сентября 2026 года сбор по кредиту на покупку жилья сроком более пятнадцати лет при отношении кредита к стоимости 75,01–80,00% составляет 1,750% в диапазоне 680–699 и 0,625% в диапазоне 760–779. Разница — 1,125 процентного пункта, то есть $4 500 при кредите в $400 000. Это разовая плата в процентах от остатка долга, которая взимается с кредитора, а не процентная ставка. Как кредитор отразит его в предложении, зависит от ценообразования этого кредитора, поэтому попросите рассчитать тот же кредит на один диапазон выше.

6. Какой кредитный балл определяет мой диапазон в сетке?

Репрезентативный балл по кредиту. Согласно Selling Guide Fannie Mae, при трёх баллах это средний по величине, при двух — меньший, а если заёмщиков несколько — самый низкий. Строка сетки обозначена «Classic FICO или VantageScore 4.0», а какую из двух моделей использовать, выбирает кредитор.

7. Вызвала ли Федеральная резервная система рост ипотечных ставок?

В этом материале изложен порядок событий; о причине он ничего не утверждает. 16 сентября 2026 года ФРС повысила целевой диапазон на четверть процентного пункта, до 3,75–4,00%. Череда недельных повышений в опросе Freddie Mac началась 27 августа, тремя неделями раньше, и три из семи повышений произошли до решения. Следующее заседание ФРС назначено на 27 и 28 октября 2026 года.